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第二章 資產(chǎn)評(píng)估的基本方法

1、掌握以下內(nèi)容

(1)市場(chǎng)法的基本含義與應(yīng)用前提;

(2)市場(chǎng)法運(yùn)用的基本步驟;

(3)市場(chǎng)法中的直接比較法和類比調(diào)整法中的具體方法，如現(xiàn)行市價(jià)法、功能價(jià)值類比法、價(jià)格指數(shù)法、成新率價(jià)格調(diào)整法、市價(jià)折扣法、成本市價(jià)法、市場(chǎng)售價(jià)類比法和價(jià)值比率(倍數(shù))法等的運(yùn)用及其適用條件和使用要求;

(4)收益法的基本含義和應(yīng)用前提;

(5)收益法中收益額、折現(xiàn)率和收益期限三個(gè)基本參數(shù)的內(nèi)涵、實(shí)質(zhì)和估測(cè)方法;

(6)收益法中各種具體方法的運(yùn)用及其適用條件和使用要求;

(7)成本法的基本含義;

(8)成本法中重置成本、實(shí)體性貶值、功能性貶值和經(jīng)濟(jì)性貶值的含義;

(9)重置核算法、價(jià)格指數(shù)法、功能價(jià)值類比法、規(guī)模經(jīng)濟(jì)效益指數(shù)法等具體估算重置成本的方法的運(yùn)用;

(10)實(shí)體性貶值、功能性貶值、經(jīng)濟(jì)性貶值的估測(cè)方法;

(11)掌握市場(chǎng)法、收益法和成本法之問的邏輯關(guān)系及應(yīng)用關(guān)系。

2、熟悉以下內(nèi)容

(1)市場(chǎng)法中可比因素及其內(nèi)在要求;

(2)收益法的實(shí)施步驟;

(3)每類評(píng)估方法中各種具體方法之間的邏輯關(guān)系和應(yīng)用關(guān)系;

(4)選擇和運(yùn)用各種評(píng)估方法基本要求與需要考慮的各種條件及參數(shù)。

3.了解以下內(nèi)容

(1)成本法的適用范圍;

(2)統(tǒng)計(jì)分析法的運(yùn)用步驟。

注：本章主要是介紹三大評(píng)估方法，是以后各章評(píng)估方法的基礎(chǔ)，一定要認(rèn)真全面地掌握，為學(xué)習(xí)以后各章評(píng)估方法的具體應(yīng)用打好基礎(chǔ)。

第一節(jié) 市場(chǎng)法

一、市場(chǎng)法的基本含義、基本前提與步驟

基本含義利用市場(chǎng)上同樣或類似資產(chǎn)的近期交易價(jià)格，經(jīng)過直接比較或類比分析以估測(cè)資產(chǎn)價(jià)值的各種評(píng)估技術(shù)方法的總稱。

市場(chǎng)法依據(jù)的是“替代”原則，能夠相互替代的物品應(yīng)該具有同樣的價(jià)值，是最直接、最具說服力的方法

應(yīng)用前提一是要有一個(gè)活躍的公開市場(chǎng)

二是公開市場(chǎng)上要有可比的資產(chǎn)及其交易活動(dòng)，

基本步驟1、選擇參照物;(通常要選擇3個(gè)以上的參照物，這樣可以便于排除參照物的偶然因素)2、在評(píng)估對(duì)象與參照物之間選擇比較因素;(功能、質(zhì)量、實(shí)體特征、市場(chǎng)條件、交易條件)3、因素對(duì)比、量化差異;

4、在各參照物成交價(jià)格的基礎(chǔ)上調(diào)整已經(jīng)量化的對(duì)比指標(biāo)差異;

5、綜合分析確定評(píng)估結(jié)果。(多個(gè)參照評(píng)估出的價(jià)格或平均或加權(quán))

二、市場(chǎng)法中的直接比較法

直接比較法就是評(píng)估對(duì)象與參照相同或相似，可以直接比較，當(dāng)評(píng)估對(duì)象與參照物的差異僅僅存在某一方面的時(shí)候，可演變?yōu)橐韵聨追N方法

1現(xiàn)行市價(jià)法市場(chǎng)上有相同的或類似的資產(chǎn)，可以直接利用現(xiàn)行市場(chǎng)價(jià)格作為評(píng)估對(duì)象的評(píng)估價(jià)值

2市價(jià)折扣法考慮銷售條件、銷售時(shí)限等方面的不利因素，設(shè)定一個(gè)價(jià)格折扣率來估算評(píng)估對(duì)象價(jià)值的方法。

資產(chǎn)評(píng)估價(jià)值=參照物成交價(jià)格×(1-價(jià)格折扣率)

價(jià)格折扣率可能是正值，也可能是負(fù)值，主要看市場(chǎng)條件的差異

3功能價(jià)值類比法

(類比估價(jià)法)資產(chǎn)的功能與價(jià)值具有一定的關(guān)系，這種關(guān)系可能是線性關(guān)系，或是指數(shù)關(guān)系

線性關(guān)系(生產(chǎn)能力比例法)

評(píng)估價(jià)值=參照物成交價(jià)格×評(píng)估對(duì)象生產(chǎn)能力/參照物生產(chǎn)能力

指數(shù)關(guān)系(規(guī)模經(jīng)濟(jì)效益指數(shù)法)

評(píng)估價(jià)值=參照物成交價(jià)格×(評(píng)估對(duì)象生產(chǎn)能力/參照物生產(chǎn)能力)X

X：規(guī)模指數(shù)，考試中一般會(huì)給出

4價(jià)格指數(shù)調(diào)整法

(物價(jià)指數(shù)法)定基價(jià)格指數(shù)

環(huán)比價(jià)格指數(shù)

5.成新率價(jià)格調(diào)整法

資產(chǎn)評(píng)估價(jià)值=參照物成交價(jià)格×評(píng)估對(duì)象成新率/參照物成新率

資產(chǎn)成新率=資產(chǎn)尚可使用時(shí)間/(資產(chǎn)已使用時(shí)間+資產(chǎn)尚可使用時(shí)間)

直接比較法具有適用性強(qiáng)，應(yīng)用廣泛的特點(diǎn)，但該法對(duì)信息資料的數(shù)量和質(zhì)量要求較高，而且要求評(píng)估人員要有較豐富的評(píng)估經(jīng)驗(yàn)、市場(chǎng)閱歷和評(píng)估技巧。

在具體操作過程中，直接比較法中使用頻率較高的有成本市價(jià)法、價(jià)值比率(倍數(shù))法等具體評(píng)估方法。

市場(chǎng)售價(jià)類比法評(píng)估對(duì)象價(jià)值=參照物售價(jià)*修正系數(shù)1*修正系數(shù)2*···*修正系數(shù)n

評(píng)估對(duì)象價(jià)值=參照物售價(jià)+功能差異值+時(shí)間差異值+交易情況差異值+···

價(jià)值比率法(1)成本市價(jià)法。成本市價(jià)法是以評(píng)估對(duì)象的現(xiàn)行合理成本為基礎(chǔ)，利用參照物的成本市價(jià)比率來估算評(píng)估對(duì)象價(jià)值的方法。

評(píng)估價(jià)值=評(píng)估對(duì)象現(xiàn)行合理成本×參照物成交價(jià)格/參照物現(xiàn)行合理成本(成本市價(jià)比率)

(2)市盈率比率法。

市盈率比率法主要適用于整體企業(yè)的評(píng)估，是以參照企業(yè)市盈率作為乘數(shù)(倍數(shù))，以此乘數(shù)與評(píng)估對(duì)象(企業(yè))的相同口徑的收益額相乘估算評(píng)估對(duì)象(企業(yè))價(jià)值的方法。

評(píng)估價(jià)值=評(píng)估企業(yè)相同口徑收益額×參照物(企業(yè))市盈率

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（責(zé)任編輯：中大編輯）

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