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第八節(jié)　路線價法在房地產(chǎn)評估中的應用

一、路線價法的含義和理論依據(jù)

三、路線價估價法的適用范圍

適宜同時對大量土地進行評估，特別適宜于土地課稅、土地重劃、征地拆遷等需要在大范圍內(nèi)對大量土地進行評估的場合。

四、路線價估價法的程序

(一)路線價區(qū)段劃分

1.地價相等、地段相連的地段一般劃分為同一個路線價區(qū)段

2.路線價區(qū)段一般為帶狀地段

3.街道兩側(cè)接近性基本相等的地段長度成為路線段長度。路線價區(qū)段一般以路線價顯著增減的地點為界。

4.對同一路線價地段求取該段內(nèi)標準宗地的平均地價，附設于該路線段上

(二)標準宗地的確定

1.標準宗地是指從城市一定區(qū)域中沿主要街道的宗地中選定的深度、寬度和形狀標準的宗地。標準深度是指標準宗地的臨街深度。臨街深度是指宗地離開街道的垂直距離

2.路線價是標準宗地的單位價格，路線價的設定必須先確定標準宗地的面積

(三)路線價的評估

(四)深度百分率表的制作

深度百分率是地價隨著臨街深度長短變化的比例

(五)計算宗地價值

依據(jù)路線價和深度百分率及其他條件修正率表，運用路線價法計算公式，計算得到宗地價值

五、深度百分率表

㈡單獨深度百分率

1.定義

如將確定路線價的標準宗地為標準,大小為標準宗地深度一定比例的各小地塊(該地塊的深度是確定的)面積價格占路線價的百分率，即為單獨深度百分率。

2.制作深度百分率表,需要考慮以下幾個方面:

⑴確定標準深度

⑵確定級距

⑶確定單獨深度百分率

⑷根據(jù)需要采用累計或者平均深度百分率

3.深度百分率分三種：

累計深度百分率=∑各段單獨深度百分率

一般來說，將標準深度的平均深度百分率設為100%，平均濃度百分率與累計深度百分率之間的關系就表現(xiàn)為：

平均深度百分率=累計深度百分率×標準深度÷宗地深度

平均深度百分率可用來衡量平均臨街的程度

六、路線價法則介紹(實質(zhì)上是深度百分率的規(guī)則不同的分類)

1.四三二一法則

四三二一法則將標準深度100英尺的普通臨街地，與街道平行區(qū)分四等分，即由臨街面算起，第一個25英、尺的價值點路線價的40%，第二個25英尺的價值占路線價的30%，第三個25英尺的價值占20%，第四個25英尺的價值為10%，如果超過100英尺，則需九八七六法則來補充。即超過100英尺的第一個25英尺價值為路線的9%，第二個25英尺為8%，第三個25英尺為7%，第四個25英尺為6%。

2.蘇慕斯法則

100英尺深的土地價值，前50英尺的價值占宗地價值的72.5%，后50英尺的價值占宗地價值的27.5%，若再深50英尺，則該宗地所增加的價值僅僅為15%

3.霍夫曼法則(04年單項選擇題)

深度100英尺的宗地，最初的25英尺價值占全宗地價值的37.5%，最初的50英尺價值占全宗地價值的2/3(67%)，75英尺等于87.7%，全天100英尺等于100%

4.哈柏法則

宗地價值與其深度的平方根成正比。

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（責任編輯：中大編輯）

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