(四)房產(chǎn)稅

1. 納稅人

房產(chǎn)稅的納稅義務(wù)人是征稅范圍內(nèi)的房屋的產(chǎn)權(quán)所有人，包括國家所有和集體、個人所有房屋的產(chǎn)權(quán)所有人、承典人、代管人或使用人三類。

(1) 產(chǎn)權(quán)屬國家所有的，由經(jīng)營管理單位納稅;產(chǎn)權(quán)屬集體和個人所有的，由集體單位和個人納稅。

(2) 產(chǎn)權(quán)出典的，由承典人納稅。所謂產(chǎn)權(quán)出典，是指產(chǎn)權(quán)所有人將房屋、生產(chǎn)資料等的產(chǎn)權(quán)，在一定期限內(nèi)典當(dāng)給他人使用，而取得資金的一種融資業(yè)務(wù)。

(3) 產(chǎn)權(quán)所有人、承典人不在房屋所在地的，產(chǎn)權(quán)未確定及租典糾紛未解決的，由房產(chǎn)代管人或者使用人納稅。

(4) 無租使用其他單位房產(chǎn)的房產(chǎn)，應(yīng)由使用人代為繳納房產(chǎn)稅。

(5) 外商投資企業(yè)、外國企業(yè)和外國人經(jīng)營的房產(chǎn)不適用房產(chǎn)稅。

2. 納稅對象

房產(chǎn)稅的納稅對象為房產(chǎn)。與房屋不可分割的各種附屬設(shè)施或不單獨計價的配套設(shè)施，也屬于房屋，應(yīng)一并征收房產(chǎn)稅;但獨立于房屋之外的建筑物(如水塔、圍墻等)不屬于房屋，不征房產(chǎn)稅。

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)建造的商品房，在出售前，不征收房產(chǎn)稅;但對出售前房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)已使用或出租、出借的商品房應(yīng)按規(guī)定征收房產(chǎn)稅。

3. 計稅依據(jù)和稅率

(1)從價計征。計稅依據(jù)是房產(chǎn)原值一次減除10%?30%的扣除比例后的余值，稅率為1.2%。房產(chǎn)原值是指納稅人按照會計制度規(guī)定，在賬簿“固定資產(chǎn)”科目中記載的房屋原價。房產(chǎn)原值應(yīng)包括與房屋不可分割的各種附屬設(shè)備或一般不單獨計算價值的配套設(shè)施。納稅人對原有房屋進(jìn)行改建、擴(kuò)建的，要相應(yīng)增加房屋的原值。

需要注意的特殊問題：

1) 以房產(chǎn)聯(lián)營投資的，房產(chǎn)稅計稅依據(jù)應(yīng)區(qū)別對待：

① 以房產(chǎn)聯(lián)營投資，共擔(dān)經(jīng)營風(fēng)險的，按房產(chǎn)余值為計稅依據(jù)計征房產(chǎn)稅;

② 以房產(chǎn)聯(lián)營投資，不承擔(dān)經(jīng)營風(fēng)險，只收取固定收入的，實際是以聯(lián)營名義取得房產(chǎn)租金，因此，應(yīng)由出租方按租金收入計征房產(chǎn)稅。

2) 融資租賃房屋的，以房產(chǎn)余值為計稅依據(jù)計征房產(chǎn)稅，租賃期內(nèi)該稅的納稅人，由當(dāng)?shù)囟悇?wù)機(jī)關(guān)根據(jù)實際情況確定。

3) 新建房屋空調(diào)設(shè)備價值計入房產(chǎn)原值的，應(yīng)并人房產(chǎn)稅計稅依據(jù)計征房產(chǎn)稅。

(2)從租計征。計稅依據(jù)為房產(chǎn)租金收入，稅率為12%，對個人按市場價格出租的居民住房，暫按4%稅率征收房產(chǎn)稅。

4.應(yīng)納稅額

應(yīng)納稅額按表5.3.1的規(guī)定計算。

【例5.3.2】某企業(yè)2008年1月1日的房產(chǎn)原值為3000萬元，4月1日將其中原值為1000萬元的臨街房出租給某連鎖商店，月租金5萬元。當(dāng)?shù)卣?guī)定允許按房產(chǎn)原值減除20%后的余值計稅。試確定該企業(yè)當(dāng)年應(yīng)繳納的房產(chǎn)稅額。

解：自身經(jīng)營用房的房產(chǎn)稅按房產(chǎn)余值從價計征，臨街房4月1日才出租，1至3月仍從價計征。

自身經(jīng)營用房應(yīng)繳房產(chǎn)稅=(3000—1000)X(1—20%)X1.2.%+1000X(1—20%)X1.2%+12X3=19.2+2.4=21.6(萬元).

出租的房產(chǎn)按本年租金從租計征=5X9X12%=5.4(萬元)

企業(yè)當(dāng)年應(yīng)繳房產(chǎn)稅=21.6+5.4=27(萬元)

【例5.3.3】某企業(yè)有一處房產(chǎn)原值1000萬元，2008年7月1日用于聯(lián)營投資(收取固定收入，不承擔(dān)聯(lián)營風(fēng)險)，投資期為5一年。已知該企業(yè)當(dāng)年取得固定收入50萬元，當(dāng)?shù)卣?guī)定的扣除比例為20%。試確定該企業(yè)2008年應(yīng)繳納的房產(chǎn)稅額。

解：以房產(chǎn)聯(lián)營投資，不承擔(dān)風(fēng)險，只收取固定收入，應(yīng)由出租方按租金收入計繳房產(chǎn)稅。

應(yīng)納房產(chǎn)稅=[1000X(1—20%)X1.2%+2+50X12%]=4.8+6=10.8(萬元)

（責(zé)任編輯：zyc）

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