(八)施工招標(biāo)、投標(biāo)

(九)申領(lǐng)開工證，進(jìn)入施工安裝階段

建筑法第7條規(guī)定申領(lǐng)開工證應(yīng)由業(yè)主向縣級以上政府部門辦理。建設(shè)部1999年12月1日發(fā)布71號令。其中第二條規(guī)定：境內(nèi)從事各類房屋建筑及其附屬設(shè)施的建造、裝飾、裝修和其配套的線路、管道、設(shè)備的安裝以及城鎮(zhèn)市政基礎(chǔ)設(shè)施工程的施工，建設(shè)單位應(yīng)向縣級以上主管部門申領(lǐng)開工證(投資30萬元以下或300m2以下可不領(lǐng))。

申領(lǐng)開工許可證的條件：

•已經(jīng)辦理工程用地批準(zhǔn)手續(xù);

•已經(jīng)取得規(guī)劃許可證;

•拆遷進(jìn)度符合施工要求;

•已定好施工企業(yè);

•有滿足施工帶要的施工圖紙，施工圖設(shè)計文件已按規(guī)定進(jìn)行了審查。大型工程有保證施工三個月需要的施工圖即可開工(97建設(shè)部352號文);

•有保證工程質(zhì)量和安全的措施，按規(guī)定辦理了質(zhì)量監(jiān)督手續(xù);

•資金已落實。綜合開發(fā)的資金來源主要有：預(yù)算內(nèi)資金、開發(fā)單位的自有資金、銀行貸款以及利用外資。在開發(fā)項目的資金總額中自有資金總額不得低于年度投資工作量的30%;已收購樓款，在商品房建成銷售前不得超過全部建設(shè)工作量的70%;其中，開工建設(shè)時預(yù)收購房款不得超過40%，待房屋建設(shè)工作量完成50%時，可再收30%。建設(shè)單位應(yīng)提供銀行證明、保函或擔(dān)保;

•國家規(guī)定必須委托監(jiān)理的項目已委托了監(jiān)理;

•法規(guī)確定的其他條件。

建筑法規(guī)定：開工證的有效期是3個月，過期作廢，可以延期兩次，每次3個月。 (十)辦商品房預(yù)售許可證

1994年l1月15日建設(shè)部發(fā)布了第40號令《城市商品房預(yù)售管理辦法》。該辦法規(guī)定：商品房預(yù)售應(yīng)當(dāng)符合下列條件：已交足土地使用出讓金，取得土地使用證書，持有建設(shè)工程規(guī)劃許可證，投入的資金達(dá)工程總投資的25%以上，并已經(jīng)確定施工進(jìn)度交付日期。

一個正規(guī)的房地產(chǎn)開發(fā)商應(yīng)當(dāng)向顧客公開出示下列證件：

•建設(shè)用地規(guī)劃許可證(規(guī)劃法第31條)

•國有土地使用證(土地法9條)

•建設(shè)工程規(guī)劃許可證(規(guī)劃法第32條)

•建設(shè)工程開工證(建筑法第7條)

•商品房銷售(或外銷)許可證(北京市房地產(chǎn)市場管理處)

(十一)竣工驗收

竣工驗收是全面考核開發(fā)成果、檢驗設(shè)計和工程質(zhì)量的重要環(huán)節(jié)，是開發(fā)成果轉(zhuǎn)入流通和實用階段的標(biāo)志?！冻鞘蟹康禺a(chǎn)管理法》第二十六條規(guī)定：房地產(chǎn)開發(fā)項目竣工，經(jīng)驗收合格后，方可使用。1993年11月12日建設(shè)部建法字814號文《城市住宅小區(qū)竣工綜合驗收管理辦法》規(guī)定：除單體驗收外還要進(jìn)行小區(qū)綜合驗收，即驗收規(guī)劃是否落實、配套設(shè)施是否建完、拆遷是否落實、物業(yè)管理是否落實等項內(nèi)容。

2000年4月建設(shè)部第78號令《房屋建筑工程和市政基礎(chǔ)設(shè)施工程竣工驗收備案管理暫行辦法》頒布實施。該辦法規(guī)定建設(shè)單位必須在竣工驗收合格之日15天內(nèi)，向工程所在地的縣級以上政府行政主管部門備案。

(十二)物業(yè)管理

《物業(yè)管理條例》已經(jīng)2003年5月28日國務(wù)院第9次常務(wù)會議通過，自2003年9月1日起施行。物業(yè)管理，是指業(yè)主通過選聘物業(yè)管理企業(yè)，由業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)按照物業(yè)服務(wù)合同約定，對房屋及配套的設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場地進(jìn)行維修、養(yǎng)護、管理，維護相關(guān)區(qū)

域內(nèi)的環(huán)境衛(wèi)生和秩序的活動。國家提倡業(yè)主通過公開、公平、公正的市場競爭機制選擇物業(yè)管理企業(yè)。國家提倡建設(shè)單位按照房地產(chǎn)開發(fā)與物業(yè)管理相分離的原則，通過招投標(biāo)的方式選聘具有相應(yīng)資質(zhì)的物業(yè)管理企業(yè)。在業(yè)主、業(yè)主大會選聘物業(yè)管理企業(yè)之前，建設(shè)單位選聘物業(yè)管理企業(yè)的，應(yīng)當(dāng)簽訂書面的前期物業(yè)服務(wù)合同。住宅物業(yè)的建設(shè)單位，應(yīng)當(dāng)通過招投標(biāo)的方式選聘具有相應(yīng)資質(zhì)的物業(yè)管理企業(yè);投標(biāo)人少于3個或者住宅規(guī)模較小的，經(jīng)物業(yè)所在地的區(qū)、縣人民政府房地產(chǎn)行政主管部門批準(zhǔn)，可以采用協(xié)議方式選聘具有相應(yīng)資質(zhì)的物業(yè)管理企業(yè)。

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（責(zé)任編輯：何以笙簫默）

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