二、單項(xiàng)選擇題(共3大題，10小題，每小題2分。每小題的備選答案中只有一個(gè)最符合題意，請(qǐng)將這個(gè)答案對(duì)應(yīng)的字母填在答題紙各小題相應(yīng)的括號(hào)內(nèi))

(一)王某于1999年在某城市中心城區(qū)購(gòu)買(mǎi)了一幢6層的百貨大廈，為保證正常經(jīng)營(yíng)，于2004年初進(jìn)行了重新裝修。2006年初，王某委托房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)評(píng)估該大廈的市場(chǎng)價(jià)值，評(píng)估結(jié)果為800萬(wàn)元。一年后王某因病去世，臨終前留下遺囑：總價(jià)值800萬(wàn)元的大廈由其一兒一女平均繼承。為此，該大廈處分前兄

妹倆達(dá)成書(shū)面協(xié)議：妹妹獲得該大廈的一、二層，哥哥獲得三至六層。

1.若結(jié)合周邊類(lèi)似房地產(chǎn)價(jià)值分析，該大廈一至六層的價(jià)值比例關(guān)系為：

1：0.7：0.6：0.5：0.4：0.3，則哥哥應(yīng)向妹妹支付補(bǔ)償款( 　)萬(wàn)元。

A.11.43

B.11.77

C.22.86

D.23.53

2.因該大廈800萬(wàn)元的價(jià)值為2006年初的評(píng)估結(jié)果，一年后處分該房地產(chǎn)時(shí)，兄妹倆共同委托甲房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)對(duì)該大廈重新進(jìn)行價(jià)值評(píng)估。估價(jià)中正確的選擇是( 　)。

A.若選用市場(chǎng)法，應(yīng)按當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格變化進(jìn)行價(jià)值分析

B.若選用市場(chǎng)法，應(yīng)結(jié)合大廈各層業(yè)態(tài)進(jìn)行價(jià)值分析

C.若選用收益法，其凈收益中應(yīng)扣除分?jǐn)偟哪昃b飾、裝修費(fèi)用

D.若選用收益法，其凈收益中不應(yīng)扣際分?jǐn)偟哪昃b飾、裝修費(fèi)用

3.兄妹倆處置該房地產(chǎn)需要辦理的房屋所有權(quán)登記手續(xù)為( 　)。

A.房屋所有權(quán)注銷(xiāo)登記

B.房屋所有權(quán)初始登記

C.房屋所有權(quán)變更登記

D.房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記

4.若哥哥將其房地產(chǎn)出租后，又與銀行簽訂了抵押合同，并委托房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)評(píng)估，則房地產(chǎn)估價(jià)師在抵押估價(jià)報(bào)告中應(yīng)提示( 　)。

A.該房屋租賃關(guān)系不能對(duì)抗已登記的抵押權(quán)

B.如未通知承租人，則該抵押合同效力待定

C.如不辦理抵押登記，該抵押合同無(wú)效

D.如處置該抵押物，該租賃合同對(duì)受讓人依然有約束力

(二)甲公司所有的廠(chǎng)房位于某城市中心，于1986年4月30日建成投入使用。建筑結(jié)構(gòu)為框架結(jié)構(gòu)，廠(chǎng)房的經(jīng)濟(jì)壽命為50年。甲公司于2006年4月將該廠(chǎng)房轉(zhuǎn)讓給乙公司，轉(zhuǎn)讓后乙公司將廠(chǎng)房改建為百貨超市，并補(bǔ)交了土地使用權(quán)出讓金，將土地變更為商業(yè)用途，土地使用期限為40年。自2006年4月30日起至2046年4月29日止，約定不可續(xù)期。2008年4月30日，乙公司以該商業(yè)房地產(chǎn)作價(jià)出資成立合資公司。

5.如果采用收益法估價(jià)，下列關(guān)于該宗商業(yè)房地產(chǎn)的收益年限說(shuō)法正確的是( 　)。

A.該宗商業(yè)房地產(chǎn)的收益年限為28年

B.該宗商業(yè)房地產(chǎn)的收益年限為28年，但須考慮剩余年限土地使用權(quán)價(jià)值的影響

C.該宗商業(yè)房地產(chǎn)的收益年限為38年

D.該宗商業(yè)房地產(chǎn)的收益年限為38年，但須考慮建筑物剩余經(jīng)濟(jì)壽命的影響

6.若該百貨超市由乙公司自行經(jīng)營(yíng)，經(jīng)營(yíng)狀況正常，年經(jīng)營(yíng)收入為6000萬(wàn)元，年銷(xiāo)售成本及經(jīng)營(yíng)成本共4000萬(wàn)元，管理費(fèi)、財(cái)務(wù)費(fèi)用為年經(jīng)營(yíng)收入的6%，商品銷(xiāo)售稅金及附加為年經(jīng)營(yíng)收入的8.5%，經(jīng)營(yíng)利潤(rùn)為年經(jīng)營(yíng)收入的10%。若2008年4月30日同類(lèi)建筑物重置價(jià)值為4500萬(wàn)元，房屋資本化率為8%，土地資本化率為6%。采用直接資本化法測(cè)算該宗物業(yè)的價(jià)值為( 　)萬(wàn)元。

A.6625

B.7333

C.7571

D.8833

7.下列關(guān)于該宗房地產(chǎn)由工業(yè)用途改為商業(yè)用途的表述中正確的是( 　)。

A.項(xiàng)目改建投入的成本費(fèi)用應(yīng)包括：工業(yè)用途房地產(chǎn)的購(gòu)買(mǎi)價(jià)格、補(bǔ)交的土地 出讓金、商業(yè)改造工程費(fèi)用、管理費(fèi)、專(zhuān)業(yè)費(fèi)、投資利息和利潤(rùn)

B.項(xiàng)目改建的前提是投入成本小于項(xiàng)目產(chǎn)生的經(jīng)濟(jì)收益

C.項(xiàng)目改建在法律上主要考慮工業(yè)房地產(chǎn)的產(chǎn)權(quán)是否合法

D.項(xiàng)目改建在技術(shù)上應(yīng)首先考慮解決停車(chē)場(chǎng)問(wèn)題

(三)甲公司在城鄉(xiāng)結(jié)合部有一宗面積為5 000㎡的綜合用地，地上有三幢房屋，臨路為店面，院內(nèi)有一處倉(cāng)庫(kù)和一處住宅用房，基本情況見(jiàn)下表：

8、如果對(duì)上述房地產(chǎn)進(jìn)行估價(jià)，當(dāng)利用成本法測(cè)算土地價(jià)格時(shí)，不應(yīng)計(jì)入土地取得相關(guān)稅費(fèi)的是( 　)。

A.耕地占用稅

B.征地管理費(fèi)

C.耕地開(kāi)墾費(fèi)

D.新增建設(shè)用地有償使用費(fèi)

9、如果評(píng)估店面和倉(cāng)庫(kù)的房地產(chǎn)價(jià)值均為200萬(wàn)元，住宅價(jià)值為195萬(wàn)元，則按土地價(jià)值進(jìn)行分?jǐn)?，店面?yīng)分?jǐn)偟耐恋胤蓊~為( 　)。

A.22.22%

B.33.61%

C.36.55%

D.37.80%

10、如果因市政建設(shè)需要將沿街店面拆遷，下列關(guān)于拆遷估價(jià)的表述中，正確的是( 　)。

A.店面內(nèi)地裝修裝飾不成金額有房屋拆遷公司和甲公司協(xié)商解決，或由雙方通過(guò)委托評(píng)估確定

B.因拆遷估價(jià)對(duì)象為店面，所以應(yīng)選用收益法進(jìn)行估價(jià)

C.評(píng)估結(jié)果與房屋拆遷公司和甲公司溝通認(rèn)可后才能最后確定

D.甲公司可自行委托估價(jià)機(jī)構(gòu)評(píng)估店面價(jià)值

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