二、單項(xiàng)選擇題(共10小題，每小題2分。每小題的備選答案中只有一個(gè)最符合題意)

(一)某商業(yè)樓建筑面積為5000m2，于2000年9月1日開(kāi)業(yè)，2002年3月1日建成投入使用;該樓為鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)，使用年限為60年。業(yè)主于2003年3月1日通過(guò)補(bǔ)交土地使用權(quán)出讓金將土地使用權(quán)性質(zhì)由劃撥轉(zhuǎn)為出讓?zhuān)猛緸樯虡I(yè)，土地使用年限40年，自2003年3月1日起至,2043年2月28日止。在2004年3月1日，業(yè)主擬以該商業(yè)樓為抵押物向銀行申請(qǐng)二年期的抵押貸款，委托房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)估價(jià)。

1.采用成本法估價(jià)，計(jì)算該建筑物折舊時(shí)，確定建筑物的剩余經(jīng)濟(jì)壽命應(yīng)(　)。

A.按土地使用權(quán)出讓年限扣除土地已÷使用年限計(jì)算

B.按建筑物耐用年限計(jì)算

C.按建筑物耐用年限扣除建筑物已使用年限計(jì)算

D.按建筑物已使用年限計(jì)算

2.采用收益法估價(jià)時(shí)，下述觀點(diǎn)不正確的是(　)。

A.收益年限應(yīng)按估價(jià)時(shí)點(diǎn)時(shí)的土地使用權(quán)剩余年限計(jì)算

B.估價(jià)時(shí)點(diǎn)應(yīng)設(shè)定為2004年3月1日。

C.凈收益中應(yīng)扣除建筑物折舊額

D.應(yīng)要求委托人提供該商業(yè)樓的經(jīng)營(yíng)收益和費(fèi)用資料

3.估價(jià)機(jī)構(gòu)評(píng)估出該商業(yè)樓在2004午3月1日公開(kāi)市物價(jià)值為49000萬(wàn)元。近年來(lái)此類(lèi)房地產(chǎn)的價(jià)格年均上漲5%趨勢(shì)仍將繼續(xù)。另根據(jù)拍賣(mài)行統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，此類(lèi)房地產(chǎn)快速變現(xiàn)的變現(xiàn)率一般為其正常市場(chǎng)價(jià)格的70%。估價(jià)機(jī)構(gòu)向委托人提交的估價(jià)結(jié)果應(yīng)該是(　)萬(wàn)元。

A.2800

B.2940

C.4000

D.4200

4.假設(shè)在2005年9月1日，業(yè)主委托某估價(jià)機(jī)構(gòu)重新評(píng)估該商業(yè)樓屆時(shí)的抵押價(jià)值，若估價(jià)結(jié)果顯示該商業(yè)樓的公開(kāi)市場(chǎng)價(jià)值比2004年3月1日的公開(kāi)市場(chǎng)價(jià)值增加了500萬(wàn)元。下列表述中正確的是(　)。

A.原抵押權(quán)人認(rèn)為該商業(yè)樓已全部抵押，500萬(wàn)元增值不能再次立抵押權(quán)

B.原抵押權(quán)人認(rèn)為該商業(yè)樓已全部抵押給原抵押權(quán)人，500萬(wàn)元增值不能對(duì)原抵押權(quán)人以外的債權(quán)提供擔(dān)保

C.業(yè)主認(rèn)為該500萬(wàn)元屬于抵押物價(jià)值的新增部分，不屬于抵押范圍，若對(duì)抵押物拍賣(mài)，原抵押權(quán)人對(duì)該部分價(jià)值無(wú)優(yōu)先受償權(quán)

D.該500萬(wàn)元可再次抵押

(二)某臨街商鋪業(yè)主為該商鋪投保，保險(xiǎn)公司于2001年3月1日委托房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)對(duì)該商鋪進(jìn)行估價(jià)，評(píng)估價(jià)值為人民幣200萬(wàn)元。2002年8月1日，該商鋪發(fā)生火災(zāi)，為確定火災(zāi)給該商鋪房屋造成的直接損失，保險(xiǎn)公司又委托估價(jià)機(jī)構(gòu)估價(jià)。估價(jià)機(jī)構(gòu)的估價(jià)報(bào)告認(rèn)為該商鋪在2002年8月1日尚未遭受火災(zāi)時(shí)的公開(kāi)市場(chǎng)價(jià)值是人民幣750萬(wàn)元，建筑物價(jià)值為人民幣190萬(wàn)元;2002年。8月1日，遭受火災(zāi)后建筑物價(jià)值為人民幣50萬(wàn)。

5.火災(zāi)給該商鋪房屋造成直接損失為(　)。

A.人民幣140萬(wàn)元

B.人民幣150萬(wàn)元

C.人民幣190萬(wàn)元

D.人民幣700萬(wàn)元

6.下列表述中不正確的是(　)。

A.2002年8月1日的評(píng)估價(jià)值750萬(wàn)元包含地價(jià)

B.2001年3月1日的評(píng)估價(jià)值200萬(wàn)元包含地價(jià)

C.2002年8月1日的評(píng)估價(jià)值190萬(wàn)元不包含地價(jià)

D.2002年3月1日至2002年8局1日未遭受火災(zāi)期間該商鋪建筑物價(jià)值減損了10萬(wàn)元

7.下列表述中正確的是(　)。

A.750萬(wàn)元的評(píng)估價(jià)值可以作為該商鋪在2002年8月1曰未遭受火災(zāi)時(shí)轉(zhuǎn)讓的參考價(jià)

B.750萬(wàn)元的評(píng)估價(jià)值可以作為該商鋪在2002年8月1目未遭受火災(zāi)時(shí)繳納房產(chǎn)稅的參考價(jià)

C.200萬(wàn)元的評(píng)估價(jià)值可以作為該商鋪在2001年3月1日為抵押貸款評(píng)估的公開(kāi)市場(chǎng)價(jià)

D.190萬(wàn)元的評(píng)估價(jià)值可以作為該商鋪在2002年8月1目未遭受火災(zāi)時(shí)繳納房產(chǎn)稅的參考價(jià)

(三)需對(duì)以下兩宗地塊進(jìn)行估價(jià)：1號(hào)地塊是一宗臨街寬度80m，臨街深度50m，面積4000m2矩形土地;2號(hào)地塊與1號(hào)地塊相鄰接，是一塊臨街寬度40m，臨街深度40m，面積1600m2，形狀略不規(guī)整的土地。該兩地塊的法定用途為商業(yè)，土地使用權(quán)分別由甲、乙兩單位以有償出讓方式取得，現(xiàn)均由毛地開(kāi)發(fā)成熟地。經(jīng)咨詢(xún)機(jī)構(gòu)的可行性研究分析，認(rèn)為將1號(hào)地塊和2號(hào)地塊合并為3號(hào)地塊，開(kāi)發(fā)商業(yè)綜合樓可以實(shí)現(xiàn)土地的最高最佳利用?，F(xiàn)經(jīng)某房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)評(píng)估，1號(hào)地塊的單價(jià)為9000元/m2，2號(hào)地塊的單價(jià)為8000元/m2，兩地塊合并為3號(hào)地塊后，若按新方案開(kāi)發(fā)商業(yè)綜合樓，3號(hào)地塊的評(píng)價(jià)單價(jià)為11000元/m2。

8.下列關(guān)于增值收益的表述中正確的是(　)。

A.以3號(hào)地塊的總價(jià)扣除1號(hào)地塊的總價(jià)后即是2號(hào)塊的增值

B.以3號(hào)地塊的總價(jià)分別扣除1號(hào)地塊和2號(hào)地塊的總價(jià)后除以3號(hào)地塊的總價(jià)即為增值總額分配率

C.以3號(hào)地塊的總價(jià)扣除條件改變等費(fèi)用后才能考慮在1號(hào)、2號(hào)地塊中計(jì)算增值分配

D.1號(hào)地塊比2號(hào)地塊對(duì)增值額的貢獻(xiàn)小

9.在甲、乙兩單之間分配增值收益，不可采用的方法是(　)。

A.以合并前地塊各自的單價(jià)確定增值分配比例

B.以合并前地塊各自的面積確定增值分配比例

C.以合并前地塊各自的總價(jià)確定增值分配比例

D.以合并前地塊各自?xún)r(jià)格的變動(dòng)確定增值分配比例

10.假定甲單位購(gòu)買(mǎi)乙單位的2號(hào)地塊，且地塊合并后按新方案開(kāi)發(fā)商業(yè)綜合樓合并費(fèi)用忽略不計(jì)，則甲單位付給乙單位的土地總價(jià)最多應(yīng)為(　)萬(wàn)元。

A.1616

B.2560

C.1882

D.1920

（責(zé)任編輯：fky）

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