四、計(jì)算題（共2題，每題10分。要求列出算式，計(jì)算過(guò)程；需按公式計(jì)算的，要寫(xiě)出公式；僅有計(jì)算結(jié)果而無(wú)計(jì)算過(guò)程的，不得分。計(jì)算結(jié)果保留小數(shù)點(diǎn)后兩位）

1．王某于2006年6月18日將其擁有的某個(gè)商鋪抵押貸款，貸款成數(shù)為6成，貸款金額為200萬(wàn)元，貸款年利率為8%，貸款期限為5年，按月等額還。2009年10月18 13，王某欲將該商鋪再次抵押貸款。預(yù)測(cè)該商鋪未來(lái)第一年的有效毛收入為50萬(wàn)元，運(yùn)營(yíng)費(fèi)用為26萬(wàn)元，此后每年的有效毛收入和運(yùn)營(yíng)費(fèi)用分別在上一年的基礎(chǔ)上增長(zhǎng)5%和3%，未來(lái)收益期限為36年。當(dāng)?shù)卦擃惙康禺a(chǎn)的報(bào)酬率為7%，抵押貸款成數(shù)一般為6成。

請(qǐng)計(jì)算該商鋪2009年10月18日的再次抵押價(jià)值。

2．某建成的賓館有400間客房及會(huì)議室、餐廳等，土地面積10000㎡，建筑容積率為2．0。土地于2年前以出讓方式取得，使用期限40年，約定不可續(xù)期，當(dāng)時(shí)的樓面地價(jià)為1400元/㎡，現(xiàn)時(shí)重新取得該類土地的樓面地價(jià)為1750元/㎡，土地交易契稅為4%。該賓館正常建設(shè)期為2年；建筑安裝工程費(fèi)為3000元/㎡，專業(yè)費(fèi)及管理費(fèi)為建筑安裝工程費(fèi)的10%；建筑安裝工程費(fèi)等費(fèi)用第一年投入60%，第2年投入40%，在各年內(nèi)均勻投入。該賓館建成前半年內(nèi)需均勻投入廣告宣傳費(fèi)400萬(wàn)元，建成時(shí)配置市場(chǎng)價(jià)值為500萬(wàn)元的家具等用品即可投入使用。賓館開(kāi)發(fā)的投資利潤(rùn)率為40%。預(yù)計(jì)該賓館投入使用后客房的平均價(jià)格為180元/（天?間），第1～4年的入住率分別為50%、60%、70%和80%，從此入住率穩(wěn)定在80%；其他收入第1年為500萬(wàn)元，以后每年遞增5%，從第4年起達(dá)到穩(wěn)定。該賓館運(yùn)營(yíng)費(fèi)用第1年為當(dāng)年收入的35%，此后各年的運(yùn)營(yíng)費(fèi)用在第1年的基礎(chǔ)上增加，增加額為當(dāng)年收入超過(guò)第1年收入部分的25%。

請(qǐng)根據(jù)上述資料分別運(yùn)用收益法和成本法測(cè)算該賓館在建成可投入使用時(shí)的市場(chǎng)價(jià)值。（報(bào)酬率為10%，年利率為8%）

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