契稅法

知識(shí)點(diǎn)2：契稅法

一、契稅基本原理

(一)概念：契稅是在中華人民共和國(guó)境內(nèi)轉(zhuǎn)移土地、房屋權(quán)屬時(shí)，對(duì)承受的單位和個(gè)人征收的一種稅。

(二)特點(diǎn)：屬于財(cái)產(chǎn)轉(zhuǎn)移稅;由財(cái)產(chǎn)承受人納稅。

二、征稅對(duì)象

(一)一般規(guī)定：

1、國(guó)有土地使用權(quán)出讓;2、土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓;(不包括農(nóng)村集體土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)的轉(zhuǎn)移)

3、房屋買(mǎi)賣(mài);4、房屋贈(zèng)與;5、房屋交換;6、承受?chē)?guó)有土地使用權(quán)支付的土地出讓金，不得因減免土地出讓金而減免契稅。

(二)特殊規(guī)定：以下視同土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓、房屋買(mǎi)賣(mài)或者房屋贈(zèng)與，征收契稅。

①以土地、房屋權(quán)屬作價(jià)投資、入股;(以自有房產(chǎn)作股投入本人獨(dú)資經(jīng)營(yíng)企業(yè)，免契稅)

②以土地、房屋權(quán)屬抵債或?qū)嵨锝粨Q房屋;

③以獲獎(jiǎng)方式承受土地、房屋權(quán)屬;

④以預(yù)購(gòu)方式或者預(yù)付集資建房款方式承受土地、房屋權(quán)屬的;

⑤買(mǎi)房拆料或翻建新房。

[典型例題]根據(jù)契稅的有關(guān)規(guī)定，有些特殊方式轉(zhuǎn)移土地、房屋權(quán)屬的，也將視同土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓、房屋買(mǎi)賣(mài)行為征收契稅。這些特殊方式有(ABC)。(2002年考試題)

A.以土地、房屋權(quán)屬作價(jià)投資

B.以土地、房屋權(quán)屬抵償債務(wù)

C.以獲獎(jiǎng)方式承受土地、房屋權(quán)屬

D.企業(yè)分立中承受原企業(yè)的土地、房屋權(quán)屬(不征契稅)

[典型例題]下列各項(xiàng)中，應(yīng)當(dāng)征收契稅的有(ABC)。(2005年考試題)

A.以房產(chǎn)抵債　B.將房產(chǎn)贈(zèng)與他人　C.以房產(chǎn)作投資　D.子女繼承父母房產(chǎn)(法定繼承免征契稅)

三、納稅義務(wù)人與稅率

(一)納稅義務(wù)人：以受讓、購(gòu)買(mǎi)、受贈(zèng)交換等方式取得土地、房屋權(quán)屬的單位和個(gè)人。

(二)稅率：契稅采用幅度比例稅率3%-5%，具體執(zhí)行稅率由各省(市、自治區(qū))政府在幅度內(nèi)確定。

四、應(yīng)納稅額的計(jì)算

(一)計(jì)稅依據(jù)：

1、國(guó)有土地使用權(quán)出讓、土地使用權(quán)出售、房屋買(mǎi)賣(mài)時(shí)，成交價(jià)格為計(jì)稅依據(jù);

2、土地使用權(quán)贈(zèng)與、房屋贈(zèng)與時(shí)，由征收機(jī)關(guān)參照相應(yīng)的市場(chǎng)價(jià)格核定計(jì)稅依據(jù);

3、土地使用權(quán)交換、房屋交換時(shí)，以交換的差額為計(jì)稅依據(jù)。交換價(jià)格相等時(shí)，免征契稅;交換價(jià)格不等時(shí)，由多交付的貨幣、實(shí)物、無(wú)形資產(chǎn)或者其他經(jīng)濟(jì)利益的一方交納契稅;

4、以劃撥方式取得土地使用權(quán)，經(jīng)批準(zhǔn)轉(zhuǎn)讓時(shí)，由房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓者補(bǔ)繳契稅，計(jì)稅依據(jù)為補(bǔ)繳的土地使用權(quán)出讓費(fèi)或者土地收益;

5、房屋附屬設(shè)施征收契稅的依據(jù)：

(1)采取分期付款方式購(gòu)買(mǎi)房屋附屬設(shè)施土地使用權(quán)、房屋所有權(quán)的，應(yīng)按合同規(guī)定的總價(jià)款計(jì)征契稅。

(2)承受房屋附屬設(shè)施權(quán)為單獨(dú)計(jì)價(jià)的，按照當(dāng)?shù)卮_定的適用稅率征收契稅;如與房屋統(tǒng)一計(jì)價(jià)的，適用與房屋相同的契稅稅率。

6、個(gè)人無(wú)償贈(zèng)與不動(dòng)產(chǎn)行為(法定繼承人除外)，對(duì)受贈(zèng)人全額征收契稅;

7、出讓國(guó)有土地使用權(quán)，契稅計(jì)稅價(jià)格為承受人為取得該土地使用權(quán)而支付的全部經(jīng)濟(jì)利益。對(duì)通過(guò)“招、拍、掛”程序承受?chē)?guó)有土地使用權(quán)的，應(yīng)按照土地成交總價(jià)款計(jì)征契稅，其中的土地前期開(kāi)發(fā)成本不得扣除?！?/p>

[典型例題]下列各項(xiàng)中，契稅計(jì)稅依據(jù)可由征收機(jī)關(guān)核定的是(C)。(2005年考試題)

A.土地使用權(quán)出售

B.國(guó)有土地使用權(quán)出讓

C.土地使用權(quán)贈(zèng)與

D.以劃撥方式取得土地使用權(quán)

(二)應(yīng)納稅額的計(jì)算：應(yīng)納稅額=計(jì)稅依據(jù)×適用稅率

[典型例題1]某公司2003年發(fā)生兩筆互換房產(chǎn)業(yè)務(wù)，并已辦理了相關(guān)手續(xù)。第一筆業(yè)務(wù)換出的房產(chǎn)價(jià)值500萬(wàn)元，換進(jìn)的房產(chǎn)價(jià)值800萬(wàn)元;第二筆業(yè)務(wù)換出的房產(chǎn)價(jià)值600萬(wàn)元，換進(jìn)的房產(chǎn)價(jià)值300萬(wàn)元。已知當(dāng)?shù)卣?guī)定的契稅稅率為3%，該公司應(yīng)繳納契稅(B)。

A.0萬(wàn)元　 B.9萬(wàn)元　 C.18萬(wàn)元 D.33萬(wàn)元

【答案解析】應(yīng)納契稅=(800-500)×3%=9 (萬(wàn))

[典型例題2]居民甲某共有三套房產(chǎn)，2007年將第一套市價(jià)為80萬(wàn)元的房產(chǎn)與乙某交換，并支付給乙某15萬(wàn)元;將第二套市價(jià)為60萬(wàn)元的房產(chǎn)折價(jià)給丙某抵償了50萬(wàn)元的債務(wù);將第三套市價(jià)為30萬(wàn)元的房產(chǎn)作股投入本人獨(dú)資經(jīng)營(yíng)的企業(yè)。若當(dāng)?shù)卮_定的契稅稅率為3%，甲某應(yīng)繳納契稅(A)。

A.0.45萬(wàn)元　B.1.95萬(wàn)元　C.2.25萬(wàn)元　D.2.85萬(wàn)元

【答案解析】：契稅=15×3%=0.45(萬(wàn)元)

五、稅收優(yōu)惠

(一)一般規(guī)定：

1、國(guó)家機(jī)關(guān)、事業(yè)單位、社會(huì)團(tuán)體、軍事單位承受土地、房屋用于辦公、教學(xué)、醫(yī)療、科研和軍事設(shè)施的，免征契稅;

2、城鎮(zhèn)職工按規(guī)定第一次購(gòu)買(mǎi)公用住房的，免征契稅;

2008年11月1日起個(gè)人首次購(gòu)買(mǎi)90平方米以下普通住房，稅率為1%。

3、因不可抗力滅失住房而重新購(gòu)買(mǎi)住房的，酌情準(zhǔn)予減征或者免征契稅;

4、土地、房屋被縣級(jí)以上人民政府征用、占用后，重新承受土地、房屋權(quán)屬的，由省級(jí)政府確定是否減免;

5、承受荒山等用于農(nóng)業(yè)生產(chǎn)免征契稅;

6、外國(guó)領(lǐng)使館及外交人員承受土地、房屋權(quán)屬。

(二)特殊規(guī)定：

1、公司制改造，對(duì)整體改建后的公司承受原企業(yè)土地、房屋權(quán)屬，免征契稅。

2、單位、個(gè)人承受企業(yè)股權(quán)，土地、房屋權(quán)屬不發(fā)生轉(zhuǎn)移，不征收契稅。

3、合并后的企業(yè)承受原合并各方的土地、房屋權(quán)屬，免征契稅。

4、分立企業(yè)承受原企業(yè)土地、房屋權(quán)屬，免征契稅。

5、收購(gòu)國(guó)有、集體企業(yè)與原企業(yè)30%以上職工簽訂服務(wù)年限不少于3年的勞動(dòng)合同的，減半征收契稅，與原企業(yè)全部職工簽訂服務(wù)年限不少于3年的勞動(dòng)合同的，免征契稅。

6、承受關(guān)閉、破產(chǎn)企業(yè)的，債權(quán)人承受關(guān)閉、破產(chǎn)企業(yè)土地、房屋權(quán)屬，免征契稅。非債權(quán)人承受關(guān)閉、破產(chǎn)企業(yè)土地、房屋權(quán)屬，與原企業(yè)30%以上職工簽訂服務(wù)年限不少于3年的勞動(dòng)合同的，減半征收契稅，與原企業(yè)全部職工簽訂服務(wù)年限不少于3年的勞動(dòng)合同的，免征契稅。

7、房屋的附屬設(shè)施

對(duì)于承受與房屋相關(guān)的附屬設(shè)施(包括停車(chē)位、汽車(chē)庫(kù)、自行車(chē)庫(kù)、頂層閣樓以及儲(chǔ)藏室，)所有權(quán)或土地使用權(quán)的行為，按規(guī)定征收契稅;對(duì)于不涉及土地使用權(quán)和房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移變動(dòng)的，不征收契稅。

8、繼承土地、房屋權(quán)屬法定繼承人(包括配偶、子女、父母、兄弟姐妹、祖父母、外祖父母)繼承土地、房屋權(quán)屬，不征契稅。非法定繼承人根據(jù)遺囑承受死者生前的土地、房屋權(quán)屬，屬于贈(zèng)與行為，應(yīng)征收契稅。

[典型例題1]下列各項(xiàng)中，可以享受契稅免稅優(yōu)惠的有(BD)。(2003年考試題)

A.城鎮(zhèn)職工自己購(gòu)買(mǎi)商品住房

B.政府機(jī)關(guān)承受房屋用于醫(yī)療

C.遭受自然災(zāi)害后重新購(gòu)買(mǎi)住房

D.軍事單位承受房屋用于軍事設(shè)施

[典型例題2]下列各項(xiàng)中，按稅法規(guī)定應(yīng)繳納契稅的有(BD)。(2006年考試題)

A.農(nóng)民承包荒山造林的土地

B.銀行承受企業(yè)抵債的房產(chǎn)

C.科研事業(yè)單位受贈(zèng)的科研用地

D.勞動(dòng)模范獲得政府獎(jiǎng)勵(lì)的住房

六、征收管理

(一)納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)間

納稅人在簽訂土地、房屋權(quán)屬轉(zhuǎn)移合同當(dāng)天或者取得其他具有土地、房屋權(quán)屬轉(zhuǎn)移合同性質(zhì)憑證當(dāng)天。

(二)納稅期限

自納稅義務(wù)發(fā)生之日起10日內(nèi)，向土地、房屋所在地的契稅征收機(jī)關(guān)辦理納稅申報(bào)，并在核定的期限內(nèi)繳納稅款。

(三)納稅地點(diǎn)

土地、房屋所在地的征收機(jī)關(guān)。

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