第二節(jié) 城鎮(zhèn)土地使用稅法

知識點2：城鎮(zhèn)土地使用稅法

一、城鎮(zhèn)土地使用稅基本原理

(一)概念：以城鎮(zhèn)土地為征稅對象，對擁有土地使用權(quán)的單位和個人征收的一種稅。

(二)特點：1.征稅對象為國有土地;2.征稅范圍廣;3.實行差別幅度稅額。

二、納稅義務(wù)人：

在城市、縣城、建制鎮(zhèn)、工礦區(qū)范圍內(nèi)使用土地的單位和個人，為城鎮(zhèn)土地使用稅納稅人。

根據(jù)用地者的不同情況分別確定為：

(1)擁有土地使用權(quán)的單位和個人;

(2)擁有土地使用權(quán)而不在土地所在地的納稅人，實際使用人為納稅人;

(3)土地使用權(quán)未確定或權(quán)屬糾紛未解決的，實際使用人為納稅人;

(4)土地使用權(quán)共有的，由共有各方分別納稅。以各方實際使用土地的面積占總面積的比例，分別繳納。

[典型例題]甲企業(yè)(國有企業(yè))生產(chǎn)經(jīng)營用地分布于A、B、C三個地域，A的土地使用權(quán)屬于甲企業(yè)，面積10000平方米，其中幼兒園占地1000平方米，廠區(qū)綠化占地2000平方米;B的土地使用權(quán)屬甲企業(yè)與乙企業(yè)共同擁有，面積5000平方米，實際使用面積各半;C面積3000平方米，甲企業(yè)一直使用但土地使用權(quán)未確定。

假設(shè)A、B、C的城鎮(zhèn)土地使用稅的單位稅額為每平方米5元，甲企業(yè)全年應(yīng)納城鎮(zhèn)土地使用稅(C)

A.57500元 B.62500元 C.72500元 D.85000元 (2004年考題)

(10000-1000+5000÷2+3000)×5=72500

三、征稅范圍：城市、縣城、建制鎮(zhèn)、工礦區(qū)內(nèi)的國家所有和集體所有的土地。其中城市的征收范圍為市區(qū)和郊區(qū);縣城的征收范圍為縣人民政府所在的城鎮(zhèn);建制鎮(zhèn)的征收范圍為鎮(zhèn)人民政府所在地，不包括鎮(zhèn)政府所在地所管轄的行政村。公園、名勝古跡內(nèi)的索道公司所經(jīng)營用地，按規(guī)定繳納。

四、應(yīng)納稅額的計算

(一)計稅依據(jù)：為納稅人實際占用的土地面積。納稅人實際占用的土地面積按下列辦法確定：

(1)凡有由省、自治區(qū)、直轄市人民政府確定的單位組織測定土地面積的，以測定的面積為準(zhǔn)。

(2)尚未組織測量，但納稅人持有政府部門核發(fā)的土地使用證書的，以證書確認(rèn)的土地面積為準(zhǔn)。

(3)尚未核發(fā)出土地使用證書的，應(yīng)由納稅人申報土地面積，據(jù)以納稅，待核發(fā)土地使用證以后再作調(diào)整。

[典型例題]某城市的一家公司，實際占地23000平方米。由于經(jīng)營規(guī)模擴(kuò)大，年初該公司又受讓了一塊尚未辦理土地使用證的土地3000平方米，公司按其當(dāng)年開發(fā)使用的2000平方米土地面積進(jìn)行申報納稅，以上土地均適用每平方米2元的城鎮(zhèn)土地使用稅稅率。該公司當(dāng)年應(yīng)繳納城鎮(zhèn)土地使用稅為(C)。

A.46000元 B.48000元 C.50000元 D.52000元 (2004年考題)

解析：(23000+2000)×2=50000

自2009年12月1日起，對在城鎮(zhèn)土地使用稅征稅范圍內(nèi)單獨建造的地下建筑用地，按規(guī)定征收城鎮(zhèn)土地使用稅。其中，已取得地下土地使用權(quán)證的，按土地使用權(quán)證確認(rèn)的土地面積計算應(yīng)征稅款;未取得地下土地使用權(quán)證或地下土地使用權(quán)證上未標(biāo)明土地面積的，按地下建筑垂直投影面積計算應(yīng)征稅款。

對上述地下建筑用地暫按應(yīng)征稅款的50%征收城鎮(zhèn)土地使用稅。

(二)稅率：定額稅率，稅額教材有調(diào)整。

(三)應(yīng)納稅額的計算：年應(yīng)納稅額=實際占用土地面積(平方米)×適用稅額

[典型例題]某市肉制品加工企業(yè)2006年占地60000平方米，其中辦公占地5000平方米，生豬養(yǎng)殖基地占地28000平方米，肉制品加工車間占地16000平方米，企業(yè)內(nèi)部道路及綠化占地11000平方米。企業(yè)的所在地城鎮(zhèn)使用稅單位稅額每平方米0.8元。該企業(yè)全年應(yīng)繳納城鎮(zhèn)土地使用稅(B)(2007年考題)

A.16800元 B.25600元 C.39200元 D.48000元

應(yīng)納土地使用稅=(60000-28000)×0.8=25600(元)

五、稅收優(yōu)惠

(一)法定免繳土地使用稅的優(yōu)惠：

1.國家機(jī)關(guān)、人民團(tuán)體、軍隊自用的土地。

2.由國家財政部門撥付事業(yè)經(jīng)費的單位自用的土地。

3.宗教寺廟、公園、名勝古跡自用的土地。

宗教寺廟自用的土地，是指舉行宗教儀式等的用地和寺廟內(nèi)的宗教人員生活用地。

公園、名勝古跡自用的土地，是指供公共參觀游覽的用地及其管理單位的辦公用地。

以上單位的生產(chǎn)、經(jīng)營用地和其他用地，不屬于免稅范圍。

4.市政街道、廣場、綠化地帶等公共用地。(企業(yè)內(nèi)部綠化用地不免)

6.直接用于農(nóng)、林、牧、漁業(yè)的 生產(chǎn)用地。不包括農(nóng)副產(chǎn)品加工場地和生活辦公用地。

6.經(jīng)批準(zhǔn)開山填海整治的土地和改造的廢棄土地，從 使用的月份起 免繳土地使用稅5年至10年。

8.企業(yè)辦的學(xué)校、醫(yī)院、托兒所、幼兒園，其用地能與企業(yè)其他用地明確區(qū)分的，免征城鎮(zhèn)土地使用稅。

9.免稅單位無償使用納稅單位的土地，免征城鎮(zhèn)土地使用稅。

納稅單位無償使用免稅單位的土地，納稅單位應(yīng)照章繳納城鎮(zhèn)土地使用稅。納稅單位與免稅單位共同使用、共有使用權(quán)土地上的多層建筑，對納稅單位可按其占用的建筑面積占建筑總面積的比例計征城鎮(zhèn)土地使用稅。

15.自2007年1月1日起，在城鎮(zhèn)土地使用稅征收范圍內(nèi)經(jīng)營采摘、觀光農(nóng)業(yè)的單位和個人，其直接用于采摘、觀光的種植、養(yǎng)殖、飼養(yǎng)的土地，根據(jù)《中華人民共和國城鎮(zhèn)土地使用稅暫行條例》第六條中“直接用于農(nóng)、林、牧、漁業(yè)的生產(chǎn)用地”規(guī)定，免征城鎮(zhèn)土地使用稅。

(二)省、自治區(qū)、直轄市地方稅務(wù)局確定減免土地使用稅的優(yōu)惠

1.個人所有的居住房屋及院落用地。

3.免稅單位職工家屬的宿舍用地。

8.房地產(chǎn)開發(fā)公司建造商品房的用地，原則上應(yīng)按規(guī)定計征城鎮(zhèn)土地使用稅。

15.向居民供熱并向居民收取采暖費的供熱企業(yè)暫免征收土地使用稅。對既向居民供熱，又向非居民供熱的企業(yè)，可按向居民供熱收取的收入占其總供熱收入的比例劃分征免稅界限;對于兼營供熱的企業(yè)，可按向居民供熱收取的收入占其生產(chǎn)經(jīng)營總收入的比例劃分征免稅界限。

[典型例題]

第一種題型：減免層次

【2006年多選題】下列各項中，按稅法規(guī)定免征城鎮(zhèn)土地使用稅的有(AD)。

A.寺廟內(nèi)宗教人員的宿舍用地

B.國家機(jī)關(guān)職工家屬的宿舍用地

C.個人所有的居住房屋及院落用地

D.國有油田職工和家屬居住的簡易房屋用地

第二種題型：減免內(nèi)容

【1999年多選題】下列各項中，應(yīng)繳納城鎮(zhèn)土地使用稅的有(BD)。

A.用于水產(chǎn)養(yǎng)殖業(yè)的生產(chǎn)用地

B.名勝古跡園區(qū)內(nèi)附設(shè)的照相館用地

C.公園中管理單位的辦公用地

D.學(xué)校食堂對外營業(yè)的餐館用地

第三種題型：計算題目

【2006年單選題】某供熱企業(yè)占地面積80000平方米，其中廠房63000平方米(有一間3000平方米的車間無償提供給公安消防隊使用)，行政辦公樓5000平方米，廠辦子弟學(xué)校5000平方米，廠辦招待所2000平方米，廠辦醫(yī)院和幼兒園各1000平方米，廠區(qū)內(nèi)綠化用地3000平方米;2005年度該企業(yè)取得供熱總收入5000萬元，其中2000萬元為向居民供熱取得的收入。城鎮(zhèn)土地使用稅單位稅額每平方米3元，該企業(yè)2005年度應(yīng)繳納城鎮(zhèn)土地使用稅(B)。A.8.4萬元 B.12.6萬元 C.14.4萬元 D.24萬元

(80000-3000-5000-1000×2)×3×3000÷5000=126000(元)=12.6(萬元)

六、征收管理

(一)納稅期限：實行按年計算、分期繳納的征收辦法，具體納稅期限由省、自治區(qū)、直轄市人民政府確定。

(二)納稅義務(wù)發(fā)生時間

①納稅人購置新建商品房，自房屋交付使用次月起納稅。

②納稅人購置存量房地產(chǎn)，自房產(chǎn)證簽發(fā)次月起納稅。

③納稅人出租、出借房產(chǎn)，自出租、出借次月起納稅。

④以出讓或轉(zhuǎn)讓方式有償取得土地使用權(quán)的，應(yīng)由受讓方從合同約定交付土地時間的次月起繳納，合同未約定交付時間的，由受讓方從合同簽訂的次月起繳納。

⑤納稅人新征用的耕地，自批準(zhǔn)征用之日起滿一年時開始納稅。

⑥納稅人新征用的非耕地，自批準(zhǔn)征用次月起納稅。

⑦終止城鎮(zhèn)土地使用稅納稅義務(wù)的，應(yīng)納稅款的計算截至到發(fā)生改變的當(dāng)月末。

(三)納稅地點：應(yīng)在土地所在地的主管稅務(wù)機(jī)關(guān)納稅。如納稅人占用的土地跨省市，應(yīng)分別向不同所在地稅務(wù)機(jī)關(guān)納稅。

[典型例題]某企業(yè)2000年度共計擁有土地65000平方米，其中子弟學(xué)校占地3000平方米、幼兒園占地1200平方米、企業(yè)內(nèi)部綠化占地2000平方米。2000年度的上半年企業(yè)共有房產(chǎn)原值4000萬元，7月1日起企業(yè)將原值200萬元、占地面積400平方米的一棟倉庫出租給某商場存放貨物，租期1年，每月租金收入1.5萬元。8月10日對委托施工單位建設(shè)的生產(chǎn)車間辦理驗收手續(xù)，由在建工程轉(zhuǎn)入固定資產(chǎn)原值500萬元。(城鎮(zhèn)土地使用稅4元/平方米;房產(chǎn)稅計算余值的扣除比例20%)(2001年考題)

要求：(1)計算該企業(yè)2000年應(yīng)繳納的城鎮(zhèn)土地使用稅。

(2)計算該企業(yè)2000年應(yīng)繳納的房產(chǎn)稅。

答案：(1)2000年應(yīng)繳納的城鎮(zhèn)土地使用稅：(65000-3000-1200)×4=243200(元)

(2)2000年應(yīng)繳納的房產(chǎn)稅：

(4000-200)×(1-20%)×1.2%=36.48(萬元)

200×(1-20%)×1.2%/12×6=0.96(萬元)

出租房產(chǎn)：1.5×6×12%=1.08(萬元)

在建工程：500×(1-20%)×1.2%÷12×4=1.6(萬元)

2000年應(yīng)繳納房產(chǎn)稅=36.48+0.96+1.08+1.6=40.12(萬元)

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