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第一章　房地產(chǎn)估價文書寫作

大綱要求：本部分的考試目的是測試應考人員對房地產(chǎn)估價主要文書寫作的了解、熟悉和掌握程度。要求掌握本章內容。

本章重點、難點：第二節(jié)? 房地產(chǎn)估價報告寫作

學前提示：

1．  本章與估價理論第十二章結合起來學

2．  前三科需要熟練掌握的知識章節(jié)如下：

《房地產(chǎn)基本制度與政策》要求熟練掌握如下章節(jié)內容：

第一章        房地產(chǎn)業(yè)（第二節(jié)? 城鎮(zhèn)住房制度概述、第三節(jié)? 土地制度概述）

第二章        建設用地制度與政策

第三章        國有土地上房屋征收

第六章       房地產(chǎn)交易管理制度與政策（第二節(jié)? 房地產(chǎn)轉讓管理的（五）（六）（七）、第三節(jié) （三）、（五））

第十章        房地產(chǎn)稅收制度與政策

《房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營與管理》要求熟練掌握如下章節(jié)內容：

第五章   ? 現(xiàn)金流量與資金時間價值

第六章?? 經(jīng)濟指標與方法

《房地產(chǎn)估價理論與方法》要求熟練掌握如下章節(jié)內容：

第二章           房地產(chǎn)及其描述

第三章           房地產(chǎn)價格和價值

第四章           房地產(chǎn)價格影響因素

第五章           房地產(chǎn)估價原則

第六章           比較法及其運用

第七章           收益法及其運用

第八章           成本法及其運用

第九章           假設開發(fā)法及其運用

第十章           長期趨勢法及其運用

第十一章    地價評估和地價分攤

第十二章    房地產(chǎn)估價程序（要與案例分析的第一章第二節(jié)結合起來學）

本章知識體系

第一節(jié)　房地產(chǎn)估價文書概述（★）

知識點一：房地產(chǎn)估價文書的10大種類及作用

完成一個房地產(chǎn)估價項目，需要經(jīng)歷以下11環(huán)節(jié)：

受理估價委托 → 確定估價基本事項 →制定估價作業(yè)方案? →? 搜集估價所需資料?? → 實地查勘估價對象 → 選用估價方法進行測算? → 確定估價結果→ 撰寫估價報告? → 審核估價報告→交付估價報告→ 保存估價資料

不同的環(huán)節(jié)需要有不同的估價文書。概括起來，估價文書主要有以下10種：

（一）估價委托書（★）

明確估價目的、估價對象、價值時點和價值類型等估價基本事項。由估價委托人出具，放入估價報告的附件中。

【注意1】應放入附件，附件中沒有算錯誤。

【注意2】就是委托方單方的授權。

（二）估價委托合同（★）

由估價機構與估價委托人就估價服務事宜訂立的協(xié)議。作用表現(xiàn)在：

①建立受法律保護的委托與受托關系；

②明確委托人和估價機構的權力和義務；

③載明估價的有關事項。

【注意】是甲乙雙方共同簽訂的合同。

（三）估價項目來源和接洽情況記錄

將每項估價項目來源和接洽情況進行記錄并存檔，以便估價機構掌握公司主要客戶的變化情況

及要求。

（四）估價作業(yè)方案

包括：主要內容、質量要求、作業(yè)步驟、時間進度、人員安排。

（五）估價所需資料清單

需要針對估價對象狀況、估價目的和估價方法列出需要的資料清單。

【注意】和前邊的作業(yè)方案是相配套的。

（六）估價對象實地查勘記錄（★）

估價師在完成任何估價項目時，都需要親自到估價對象現(xiàn)場檢查、觀察估價對象的實物狀況（包括權益狀況）、區(qū)位狀況、歷史狀況以及周邊房地產(chǎn)市場狀況并且進行記錄，拍攝反映估價對象外觀、內部狀況及其周邊環(huán)境及臨路狀況的影響資料，并將這些資料放入估價報告附件中。

【注意】估價對象內、外部狀況照片，周圍環(huán)境和景觀照片，要放入附件，不放的算錯誤。

【相關鏈接】上面的估價委托書也要放入附件中。

（七）估價報告（★★★）

估價報告是估價機構出具的關于估價對象的專業(yè)意見，是估價機構履行估價委托合同、給予

委托人關于估價對象價值的正式答復，也是記述估價過程、反映估價成果的文件及關于估價對象價值的分析報告。

【注意】這是一個估價項目的成果、最終產(chǎn)品，也是技術含量最高的核心部分。

（八）估價報告內部審核表

（九）估價中的主要不同意見和估價結果重大修改意見記錄

（十）估價報告交接單

估價報告交接單主要載明簽收日期、報告數(shù)量、交接人等，估價報告交接單可以作為估價機構

已向估價委托方提交估價報告的憑據(jù)和內部存檔管理的憑據(jù)。

知識點二：房地產(chǎn)估價報告寫作的文字要求

房地產(chǎn)估價是一項實操性很強的業(yè)務，其最終成果是通過估價報告體現(xiàn)。

寫好房地產(chǎn)估價報告，不僅要求房地產(chǎn)估價師具備房地產(chǎn)估價的專業(yè)知識，以及與房地產(chǎn)估價有關的各類知識，能夠了解和分析房地產(chǎn)市場的運行規(guī)律，同時還要掌握房地產(chǎn)估價報告的體裁特點，靈活運用其寫作技巧。能否成為一名合格的房地產(chǎn)估價師，達到執(zhí)業(yè)要求，估價報告的寫作能力，是必不可少的檢驗標準。

語言文字方面的要求，主要有對：①詞義的4要求；②語句的3要求；③防止錯字漏字等，另外還有段落、結構安排，文字說明、圖表的結合使用，專業(yè)術語規(guī)范等問題。

（一）對詞義有4要求

1.用詞準確

在眾多同義詞、近義詞中選用最確切的詞語。例如下面這三種表達方式中的用詞強度不同，表達的意思也不同：

“這里有可能成為繁華商業(yè)區(qū)”；

“預計這里將成為繁華商業(yè)區(qū)”；

“這里必然會成為繁華商業(yè)區(qū)”。

【注意考點】在估價報告中不應該用“好得不得了”等口語化的詞句。

2.語義鮮明，不能含混不清、模棱兩可

　　表達分寸的詞語，比如范圍、程度、條件等，在房地產(chǎn)估價報告中都會經(jīng)常使用，要有客觀恰當?shù)陌盐铡?/span>

【注意考點】不能使用“大概”、“可能”等字樣，特別是估價結論，不能模棱兩可。

　　【舉例】“估價對象房地產(chǎn)每平方米建筑面積的價格大約在5000元左右?！薄按蠹s”這樣的詞出現(xiàn)在市場分析中是可以的，但在估價結論中是不妥當?shù)?。有時估價人員確實不能確定估價結論的具體數(shù)額，不妨說：“估價對象房地產(chǎn)每平方米建筑面積的價格在4800～5300元之間?！边@樣的表述比“大約”要確定得多，畢竟可以確定價格的變動范圍。

3.用詞不可帶有較強烈的感情色彩

　　估價報告用詞的褒貶要得當，盡量使用中性的詞匯，避免采用過于華麗的詞藻。

4.用詞標準、簡練，不堆砌、不生造

　　例如有的估價報告連用幾個“最高級”來形容估價對象，有的估價報告采用一些非標準的用語或是受港臺用語的影響。

【舉例】“素質”寫為“質素”、“這個小區(qū)的價位比附近同檔次的小區(qū)低，非常吸引?！?/span>

（二）對語句有3要求

　　1.句子簡潔，概括性強

　　2.搭配得當

　? 3.邏輯嚴密【注意這是考點】

　　不能出現(xiàn)自相矛盾的現(xiàn)象，造成邏輯混亂。邏輯混亂的情況主要有以下三種：

一是前后沒有照應。如前面說了上座率70%，后面計算時又沒有考慮進去；前面定下的報酬率是13%，后面又采用15%；前面描述按建筑面積平方米的租金價格，后面又利用使用面積計算租金凈收益；

二是數(shù)據(jù)來源沒有出處或是有錯，如有的估價報告中的房產(chǎn)稅、營業(yè)稅的稅率錯誤；

三是判斷推理沒有充足的理由，如簡單地下結論，卻沒有充足的理由支持該結論。

（三）要防止錯別字和錯漏【注意：歷年真題還沒有錯字的答案】

特別是一些容易混淆的字不能錯，例如：

坐落不是“座落”

坐標不是“座標”

簽訂不是“簽定”

訂貨不是“定貨”

好像不是“好象”

想像不是“想象”

圖像不是“圖象”

其他不是“其它”

部分不是“部份”

身份不是“身分”

成分不是“成份”

內涵不是“內含”

賬目不是“賬目”

撤銷不是“撤消”

抵消不是“抵銷”

【有可能的考點】另外不要漏字，特別是數(shù)字的缺漏，例如估價對象最終結果本應為300 000元，卻寫成了30 000元；或是多少萬元，掉了“萬”字。還有，在內地不應使用繁體字