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第二節(jié) 對(duì)房地產(chǎn)估價(jià)的各種需要

知識(shí)點(diǎn)一、房地產(chǎn)抵押的需要（常考點(diǎn)）

房地產(chǎn)抵押是指?jìng)鶆?wù)人或者第三人不轉(zhuǎn)移房地產(chǎn)的占有，將該房地產(chǎn)作為履行債務(wù)的擔(dān)保，債務(wù)人不履行到期債務(wù)或者發(fā)生當(dāng)事人約定的實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)的情形，債權(quán)人有權(quán)依照法律的規(guī)定以該房地產(chǎn)折價(jià)或者以拍賣、變賣該房地產(chǎn)所得的價(jià)款優(yōu)先受償。上述債務(wù)人或者第三人為抵押人，債權(quán)人為抵押權(quán)人，用于擔(dān)保債務(wù)履行的房地產(chǎn)為抵押房地產(chǎn)。

房地產(chǎn)由于具有不可移動(dòng)、壽命長(zhǎng)久、保值增值、價(jià)值較大等特性，是一種良好的用于提供擔(dān)保的財(cái)產(chǎn)。

房地產(chǎn)抵押對(duì)房地產(chǎn)估價(jià)的需要，歸納起來主要有下列5種：

（1）初次抵押估價(jià)，即將沒有抵押的房地產(chǎn)抵押的，對(duì)該房地產(chǎn)的抵押價(jià)值進(jìn)行評(píng)估。

（2）再次抵押估價(jià)，即將已抵押的房地產(chǎn)再次抵押的，對(duì)該房地產(chǎn)的抵押價(jià)值進(jìn)行評(píng)估。

（3）續(xù)貸抵押估價(jià)，即抵押貸款到期后繼續(xù)以該房地產(chǎn)抵押貸款的，對(duì)該房地產(chǎn)的抵押價(jià)值進(jìn)行評(píng)估。

（4）抵押期間估價(jià)，即根據(jù)檢測(cè)抵押房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格變化掌握抵押價(jià)值變化情況以及相關(guān)信息披露的需要，定期或在房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格變化較快時(shí)，對(duì)抵押房地產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)格或市場(chǎng)價(jià)值、抵押價(jià)值等進(jìn)行重新評(píng)估。

（5）抵押房地產(chǎn)處置估價(jià)，即債務(wù)人不履行到期債務(wù)或者發(fā)生當(dāng)事人約定的實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)的情形，需要將抵押房地產(chǎn)折價(jià)或者拍賣、變賣的，為折價(jià)或者拍賣、變賣提供相關(guān)價(jià)值參考依據(jù)，對(duì)該房地產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)值等進(jìn)行評(píng)估。

大類	小類	內(nèi)容
房地產(chǎn)抵押估價(jià)	貸款前期	房地產(chǎn)抵押價(jià)值評(píng)估 房地產(chǎn)貸款項(xiàng)目評(píng)價(jià) 抵押成數(shù)（抵押率）測(cè)算
	貸款期間	抵押房地產(chǎn)及其價(jià)值動(dòng)態(tài)評(píng)估
	貸款處置	抵押房地產(chǎn)價(jià)值評(píng)估 資產(chǎn)處置方案、處置方式分析咨詢

 

知識(shí)點(diǎn)二、房地產(chǎn)征收征用的需要

房地產(chǎn)特別是土地，是各種生產(chǎn)、生活活動(dòng)都不可缺少的要素，又不可移動(dòng)，有時(shí)為了國(guó)防和外交以及由政府組織實(shí)施的基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)、公共事業(yè)、保障性安居工程建設(shè)、舊城區(qū)改建等公共利益的需要，或者因搶險(xiǎn)、救災(zāi)等緊急需要，國(guó)家不得不征收或者征用集體所有的土地和單位、個(gè)人的房屋及其他不動(dòng)產(chǎn)。

項(xiàng)目	相同之處	不同之處
		權(quán)屬變化情況	是否返還
征收	都是強(qiáng)制性的 都要經(jīng)過法定程序 都要給予公平補(bǔ)償	所有權(quán)的改變	不存在返還的問題，“強(qiáng)買”
征用		使用權(quán)的改變	應(yīng)當(dāng)返還被征用人，“強(qiáng)租”

征用房地產(chǎn)不僅應(yīng)當(dāng)給予使用上的補(bǔ)償（補(bǔ)償金額相當(dāng)于租金），如果房地產(chǎn)被征用后毀損、滅失的，還應(yīng)當(dāng)按照實(shí)際損失給予補(bǔ)償。

產(chǎn)權(quán)調(diào)換差價(jià)＝被征收房屋價(jià)值－用于產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋價(jià)值

在房地產(chǎn)征收征用中不僅需要評(píng)估房地產(chǎn)價(jià)值和租金，有時(shí)還需要評(píng)估因征收征用房地產(chǎn)造成的家具、家用電器、機(jī)器設(shè)備、物資等動(dòng)產(chǎn)的搬遷費(fèi)、臨時(shí)安置費(fèi)和停產(chǎn)停業(yè)損失。

知識(shí)點(diǎn)三、房地產(chǎn)稅收的需要

中國(guó)目前與房地產(chǎn)有關(guān)的稅種共l0個(gè)，除了房產(chǎn)稅、城鎮(zhèn)土地使用稅、耕地占用稅、契稅、土地增值稅5個(gè)專門針對(duì)房地產(chǎn)設(shè)置的稅種，還有營(yíng)業(yè)稅、城市維護(hù)建設(shè)稅、企業(yè)所得稅、個(gè)人所得稅、印花稅5個(gè)具有普遍調(diào)節(jié)功能的稅種。

這些稅種中，除城鎮(zhèn)土地使用稅和耕地占用稅因按占地面積實(shí)行從量定額征收而不需要房地產(chǎn)估價(jià)服務(wù)外，其他稅種在一定程度上都需要房地產(chǎn)估價(jià)服務(wù)。

知識(shí)點(diǎn)四、房地產(chǎn)司法拍賣的需要

人民法院強(qiáng)制拍賣房地產(chǎn)，需要評(píng)估被拍賣房地產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)值，為人民法院確定拍賣保留價(jià)提供參考依據(jù)。

知識(shí)點(diǎn)五、房地產(chǎn)分割的需要

房地產(chǎn)通常是家庭財(cái)產(chǎn)的最主要部分，離婚、繼承遺產(chǎn)、分家等通常涉及房地產(chǎn)分割。但房地產(chǎn)一般不宜采取實(shí)物分割的方法。因此，一般是采取折價(jià)或者拍賣、變賣的方式，然后對(duì)折價(jià)或者拍賣、變賣取得的價(jià)款予以分割。

知識(shí)點(diǎn)六、房地產(chǎn)損害賠償?shù)男枰?/span>

房地產(chǎn)損害賠償?shù)念愋投喾N多樣，包括：

（1）因修改城鄉(xiāng)規(guī)劃給房地產(chǎn)權(quán)利人等的合法權(quán)益造成損失的。

（2）因新建建筑物影響了相鄰建筑物的日照、采光、通風(fēng)、視野等，造成相鄰房地產(chǎn)價(jià)值減損的。

（3）因使他人房地產(chǎn)遭受污染，造成他人房地產(chǎn)價(jià)值減損的。例如，房地產(chǎn)受到噪聲、輻射污染，房地產(chǎn)中的土壤、水、空氣受到污染，房地產(chǎn)受到經(jīng)常振動(dòng)的影響等。

（4）因工程施工不慎使鄰近建筑物受損，造成鄰近房地產(chǎn)價(jià)值減損的。

（5）因工程質(zhì)量缺陷造成房地產(chǎn)價(jià)值減損或者給購(gòu)房人造成損失的。

（6）因未能履約（如未按合同約定如期供貨、供款等）使他人工程停緩建，給他人造成損失的。

（7）因?qū)Ψ康禺a(chǎn)權(quán)利行使不當(dāng)限制，如錯(cuò)誤查封，給房地產(chǎn)權(quán)利人造成損失的。

（8）因異議登記不當(dāng)，造成房地產(chǎn)權(quán)利人損害的?！段餀?quán)法》第十九條規(guī)定：“異議登記不當(dāng)，造成權(quán)利人損害的，權(quán)利人可以向申請(qǐng)人請(qǐng)求損害賠償?！?/span>

（9）因非法批準(zhǔn)征收、使用土地，給當(dāng)事人造成損失的。

（10）其他房地產(chǎn)損害賠償。例如，《物權(quán)法》第九十二條規(guī)定：“不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利人因用水、排水、通行、鋪設(shè)管線等利用相鄰不動(dòng)產(chǎn)的，應(yīng)當(dāng)盡量避免對(duì)相鄰的不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利人造成損害；造成損害的，應(yīng)當(dāng)給予賠償。”

上述各種房地產(chǎn)損害需要評(píng)估被損害房地產(chǎn)的價(jià)值減損額和相關(guān)經(jīng)濟(jì)損失，為和解、調(diào)解、仲裁、訴訟等確定賠償或補(bǔ)償金額提供參考依據(jù)。

知識(shí)點(diǎn)七、房地產(chǎn)保險(xiǎn)的需要

房地產(chǎn)保險(xiǎn)對(duì)房地產(chǎn)估價(jià)的需要，一是在投保時(shí)需要評(píng)估保險(xiǎn)標(biāo)的的實(shí)際價(jià)值，為投保人和保險(xiǎn)人約定保險(xiǎn)標(biāo)的的保險(xiǎn)價(jià)值和保險(xiǎn)金額提供參考依據(jù)。二是在保險(xiǎn)事故發(fā)生后需要評(píng)估因保險(xiǎn)事故發(fā)生造成的財(cái)產(chǎn)損失，為保險(xiǎn)人確定賠償保險(xiǎn)金的數(shù)額提供參考依據(jù)。

知識(shí)點(diǎn)八、房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓和租賃的需要

由于房地產(chǎn)價(jià)值較大，房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓價(jià)格和租金無論是偏高還是偏低，都會(huì)使某一方遭受較大的損失。又因?yàn)橐话愕膯挝缓蛡€(gè)人不是專門從事房地產(chǎn)交易的，甚至一生中未曾經(jīng)歷過房地產(chǎn)交易，并且沒有兩宗房地產(chǎn)是完全相同的，所以這些單位和個(gè)人對(duì)房地產(chǎn)及其市場(chǎng)行情通常不很了解，這就需要房地產(chǎn)估價(jià)為其確定轉(zhuǎn)讓價(jià)格或租金等提供參考依據(jù)，以免在房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓和租賃中遭受損失。

知識(shí)點(diǎn)九、國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)出讓的需要

目前，國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)出讓有招標(biāo)、拍賣、掛牌和協(xié)議等方式。在這些方式中，都需要對(duì)擬出讓的土地進(jìn)行估價(jià)，為市、縣人民政府國(guó)土資源行政主管部門確定各種出讓底價(jià)提供參考依據(jù)，或者為欲取得土地者確定各種出價(jià)提供參考依據(jù)。

知識(shí)點(diǎn)十、企業(yè)有關(guān)經(jīng)濟(jì)行為的需要

企業(yè)改制、資產(chǎn)重組、上市、產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓、租賃、合資、合作、對(duì)外投資、合并、分立、清算等經(jīng)濟(jì)行為，往往需要對(duì)企業(yè)整體資產(chǎn)或者其中的房地產(chǎn)進(jìn)行估價(jià)，為有關(guān)決策等提供參考依據(jù)。

知識(shí)點(diǎn)十一、房地產(chǎn)行政管理的需要

有關(guān)法律法規(guī)提出了許多房地產(chǎn)行政管理的要求，搞好這些房地產(chǎn)行政管理工作，需要房地產(chǎn)估價(jià)提供相關(guān)參考依據(jù)。

拍賣抵押房地產(chǎn)時(shí)，抵押合同簽訂后該土地上新增房屋與抵押財(cái)產(chǎn)一同拍賣的，對(duì)拍賣新增房屋所得（      ）。（2008年試題）

a．抵押人無權(quán)優(yōu)先受償

b．抵押人有權(quán)對(duì)全部房地產(chǎn)優(yōu)先受償

c．抵押權(quán)人有權(quán)優(yōu)先受償

d．抵押權(quán)人無權(quán)優(yōu)先受償

答案：d

知識(shí)點(diǎn)十二、其他方面的需要

對(duì)房地產(chǎn)估價(jià)的需要，除了上面列舉的，還有許多，例如：

（1）辦理出國(guó)移民提供財(cái)產(chǎn)證明需要的估價(jià)服務(wù)。

（2）房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)過程中需要的估價(jià)服務(wù)。

（3）國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)期限屆滿需要的估價(jià)服務(wù)。

（4）房地產(chǎn)投資信托基金（realestatelnvestmenttrust，reits）需要的估價(jià)服務(wù)。

（5）在房地產(chǎn)征收、司法拍賣、損害賠償?shù)然顒?dòng)中，時(shí)常發(fā)生有關(guān)當(dāng)事人對(duì)補(bǔ)償金額、拍賣保留價(jià)、賠償金額或者為確定他們提供依據(jù)的估價(jià)結(jié)果（評(píng)估價(jià)值）或估價(jià)報(bào)告有異議的情況。

（6）對(duì)各種涉及房地產(chǎn)的違紀(jì)、違法、違規(guī)和犯罪行為，在衡量情節(jié)輕重時(shí)，通常不僅考慮涉案房地產(chǎn)的實(shí)物量（如面積），而且考慮涉案房地產(chǎn)的價(jià)值量。