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第一章房地產(chǎn)估價(jià)概論

本章歷年考題所占分值

 

第一節(jié)     房地產(chǎn)估價(jià)概論

知識(shí)點(diǎn)一、房地產(chǎn)估價(jià)的含義

（一）專業(yè)估價(jià)與非專業(yè)估價(jià)的區(qū)別

概括起來(lái)，與非專業(yè)估價(jià)相比，專業(yè)估價(jià)有下列特點(diǎn)：

（1）專業(yè)估價(jià)是專業(yè)估價(jià)機(jī)構(gòu)和專業(yè)估價(jià)人員完成的。

（2）專業(yè)估價(jià)提供的是專業(yè)意見(jiàn)。

（3）專業(yè)估價(jià)具有公信力。

（4）專業(yè)估價(jià)實(shí)行有償服務(wù)。

（5）專業(yè)估價(jià)要承擔(dān)法律責(zé)任。

與非專業(yè)估價(jià)相比，專業(yè)估價(jià)的特點(diǎn)有（    ）。（2007年多項(xiàng)選擇題）

a．是一種專業(yè)意見(jiàn)

b．估計(jì)價(jià)格或價(jià)值

c．實(shí)行有償服務(wù)

d．承擔(dān)法律責(zé)任

e．估價(jià)作業(yè)日期長(zhǎng)

答案：acd

（二）專業(yè)房地產(chǎn)估價(jià)的概念

專業(yè)房地產(chǎn)估價(jià)是房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)接受他人委托，選派注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師，為了特定目的，遵循公認(rèn)的原則，按照演進(jìn)的程序，依據(jù)有關(guān)法規(guī)、政策和標(biāo)準(zhǔn)，在合理的假設(shè)下，采用科學(xué)的方法，對(duì)特定房地產(chǎn)在特定時(shí)間的特定價(jià)值或價(jià)格進(jìn)行分析、測(cè)算和判斷并提供相關(guān)專業(yè)意見(jiàn)的活動(dòng)。

估價(jià)目的、價(jià)值時(shí)點(diǎn)、估價(jià)對(duì)象和價(jià)值類型是在估價(jià)時(shí)首先需要明確的，因此又被稱為估價(jià)基本事項(xiàng)。

（三）估價(jià)與評(píng)估的異同

相對(duì)于價(jià)值分析、測(cè)算和判斷活動(dòng)而言，估價(jià)的含義更加精準(zhǔn)、明確，就是指對(duì)價(jià)值進(jìn)行評(píng)估。評(píng)估的含義較寬泛，不只限于對(duì)價(jià)值進(jìn)行評(píng)估，還可以指查驗(yàn)?zāi)橙?、某物、某?xiàng)工作或活動(dòng)，以判斷其表現(xiàn)、能力、質(zhì)量、效果、影響等。

房地產(chǎn)評(píng)估不僅包含房地產(chǎn)價(jià)值評(píng)估，還可以包含房屋工程質(zhì)量評(píng)估、房屋完損狀況評(píng)估、房屋使用功能評(píng)估、房地產(chǎn)周圍環(huán)境評(píng)估、房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估、房地產(chǎn)貸款風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估，甚至可以包含房地產(chǎn)企業(yè)資信評(píng)估、房地產(chǎn)制度政策評(píng)估等等。特別需要指出的是，區(qū)分估價(jià)和評(píng)估并不意味著房地產(chǎn)估價(jià)師和房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)只能從事房地產(chǎn)價(jià)值評(píng)估業(yè)務(wù)。實(shí)際上，房地產(chǎn)估價(jià)師和房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)除了從事房地產(chǎn)價(jià)值評(píng)估業(yè)務(wù)，還經(jīng)常從事下列房地產(chǎn)價(jià)值評(píng)估相關(guān)業(yè)務(wù)和房地產(chǎn)咨詢業(yè)務(wù)：

（1）房地產(chǎn)價(jià)值分配業(yè)務(wù)。例如：①把包含土地價(jià)格和建筑物價(jià)格在內(nèi)的房地產(chǎn)成交價(jià)格或購(gòu)買價(jià)格（如通常所說(shuō)的房?jī)r(jià)），把包含土地收益和建筑物收益在內(nèi)的房地產(chǎn)租金（如通常所說(shuō)的房租），把評(píng)估出的包含土地價(jià)值和建筑物價(jià)值在內(nèi)的房地產(chǎn)價(jià)值，在土地和建筑物之間進(jìn)行分配；②把采用成本法測(cè)算出的一個(gè)商品住宅小區(qū)的平均房?jī)r(jià)，在各幢、各單元、各朝向、各樓層、各套型之間進(jìn)行分配；③把采用成本法測(cè)算出的一個(gè)開(kāi)發(fā)區(qū)或土地一級(jí)開(kāi)發(fā)片區(qū)的平均地價(jià)，在開(kāi)發(fā)完成后的各宗土地之間進(jìn)行分配；④把一宗土地的價(jià)值在其上建筑物的各單位（套）之間進(jìn)行分配，即所謂“高層建筑地價(jià)分?jǐn)偂薄?/span>

（2）房地產(chǎn)價(jià)值減損評(píng)估業(yè)務(wù)。例如，因修改城鄉(xiāng)規(guī)劃、環(huán)境污染、工程施工、工程質(zhì)量缺陷、房地產(chǎn)分割等造成的房地產(chǎn)價(jià)值減損評(píng)估。

（3）房地產(chǎn)價(jià)值提升評(píng)估業(yè)務(wù)。例如，對(duì)房屋進(jìn)行重新裝飾裝修、更新房屋中的設(shè)備、改變房地產(chǎn)用途、將相鄰房地產(chǎn)合并等帶來(lái)的房地產(chǎn)價(jià)值提升評(píng)估。

（4）相關(guān)經(jīng)濟(jì)損失評(píng)估業(yè)務(wù)。例如，因征收征用房地產(chǎn)、房地產(chǎn)損害或?qū)Ρ粨p害房地產(chǎn)進(jìn)行修復(fù)造成的停產(chǎn)停業(yè)損失、搬遷費(fèi)、臨時(shí)安置費(fèi)評(píng)估。

（5）房地產(chǎn)咨詢業(yè)務(wù)。例如，房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)研（包括房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)查、分析、預(yù)測(cè)等）、房地產(chǎn)投資項(xiàng)目可行性研究、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目策劃、房地產(chǎn)投資項(xiàng)目調(diào)查評(píng)價(jià)、房地產(chǎn)最高最佳利用分析、房地產(chǎn)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力分析、房地產(chǎn)狀況評(píng)價(jià)、房地產(chǎn)定價(jià)、房地產(chǎn)購(gòu)買分析、房地產(chǎn)資產(chǎn)管理等。

上述與房地產(chǎn)價(jià)值評(píng)估相關(guān)業(yè)務(wù)和房地產(chǎn)咨詢業(yè)務(wù)，不僅是房地產(chǎn)估價(jià)師和房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)可以從事，而且是有能力從事并應(yīng)當(dāng)著力拓展的業(yè)務(wù)領(lǐng)域。

下列房地產(chǎn)估價(jià)相關(guān)活動(dòng)中，屬于傳統(tǒng)價(jià)值評(píng)估業(yè)務(wù)范疇的是（        ）。（2010年試題）

a．高層建筑地價(jià)分?jǐn)?/span>

b．房地產(chǎn)投資價(jià)值評(píng)估

c．因環(huán)境污染導(dǎo)致的房地產(chǎn)價(jià)值減損評(píng)估

d．城市房屋拆遷（現(xiàn)修訂為房屋征收）中的停業(yè)損失評(píng)估

答案：b

評(píng)估征收房地產(chǎn)造成的停產(chǎn)停業(yè)損失，屬于（）業(yè)務(wù)。（2008年單項(xiàng)選擇題）

a.傳統(tǒng)價(jià)值評(píng)估

b.價(jià)值分配

c.相關(guān)經(jīng)濟(jì)損失評(píng)估

d.價(jià)值減損評(píng)估

答案：c

知識(shí)點(diǎn)二、房地產(chǎn)估價(jià)的特點(diǎn)（歷年考試重點(diǎn)、?？键c(diǎn)）

（一）     房地產(chǎn)估價(jià)是評(píng)估房地產(chǎn)的價(jià)值而不是價(jià)格

價(jià)格和價(jià)值的關(guān)系如下圖所示：

還需要說(shuō)明的是，雖然估價(jià)是評(píng)估價(jià)值，而且理論上是價(jià)值決定價(jià)格，但在實(shí)際中一般是通過(guò)外表的價(jià)格來(lái)推測(cè)內(nèi)在的價(jià)值。另外，價(jià)值和價(jià)格的內(nèi)涵雖然在理論上有上述嚴(yán)格區(qū)分，但由于習(xí)慣等原因，實(shí)際中一般并不對(duì)它們作嚴(yán)格區(qū)分，通常可以交換使用。（易考判斷題）

（二）房地產(chǎn)估價(jià)是模擬市場(chǎng)定價(jià)而不是代替市場(chǎng)定價(jià)

房地產(chǎn)估價(jià)不應(yīng)是估價(jià)師的主觀隨意定價(jià)，而應(yīng)是估價(jià)師模擬大多數(shù)市場(chǎng)參與者的定價(jià)思維和行為，在充分認(rèn)識(shí)房地產(chǎn)市場(chǎng)形成房地產(chǎn)價(jià)格的機(jī)制和過(guò)程，深入調(diào)查房地產(chǎn)市場(chǎng)行情的基礎(chǔ)上，通過(guò)科學(xué)的分析、測(cè)算和判斷活動(dòng)，把客觀存在的房地產(chǎn)價(jià)值揭示出來(lái)。

換句話說(shuō)，房地產(chǎn)估價(jià)是基于房地產(chǎn)價(jià)值本來(lái)就存在，估價(jià)師只是運(yùn)用自己的知識(shí)和經(jīng)驗(yàn)去“發(fā)現(xiàn)”或“探測(cè)”房地產(chǎn)價(jià)值，而不是去“發(fā)明”或“創(chuàng)造”房地產(chǎn)價(jià)值。

（三）房地產(chǎn)估價(jià)是提供價(jià)值意見(jiàn)而不是作價(jià)格保證

實(shí)際上，估價(jià)是估價(jià)機(jī)構(gòu)和估價(jià)師以專業(yè)機(jī)構(gòu)和專家的身份發(fā)表對(duì)估價(jià)對(duì)象價(jià)值的專業(yè)意見(jiàn)，而不應(yīng)被視為估價(jià)機(jī)構(gòu)和估價(jià)師對(duì)估價(jià)對(duì)象在市場(chǎng)上可實(shí)現(xiàn)價(jià)格的保證。但這又不能被曲解為估價(jià)機(jī)構(gòu)和估價(jià)師可以隨意發(fā)表意見(jiàn)并可以不負(fù)任何責(zé)任。

根據(jù)提供的專業(yè)意見(jiàn)的用途和作用，可以把估價(jià)分為兩種不同的性質(zhì)：

類型	內(nèi)涵	責(zé)任承擔(dān)	要求
鑒證性估價(jià)（或稱證據(jù)性估價(jià)、公證性估價(jià)）	為委托人向第三方證明或者說(shuō)服第三方而提供的估價(jià)，即估價(jià)報(bào)告是給委托人以外的第三方特別是眾多的不特定第三方使用，如為證券發(fā)行、上市和上市公司關(guān)聯(lián)交易提供參考依據(jù)的估價(jià)，估價(jià)報(bào)告具有“公共產(chǎn)品性質(zhì)	估價(jià)機(jī)構(gòu)和估價(jià)師都要承擔(dān)一定的法律責(zé)任，但鑒證性估價(jià)承擔(dān)的法律責(zé)任一般要大于咨詢性估價(jià)承擔(dān)的法律責(zé)任	獨(dú)立、客觀、公正
咨詢性估價(jià)（或稱參考性估價(jià)）	為委托人自己使用而提供的估價(jià)，即估價(jià)報(bào)告是供委托人自己使用，如為委托人確定投標(biāo)報(bào)價(jià)提供參考的估價(jià)，估價(jià)報(bào)告是一種“私人產(chǎn)品”		為委托人爭(zhēng)取最大的合法權(quán)益

下列房地產(chǎn)估價(jià)活動(dòng)中，不屬于鑒證性估價(jià)的是（）。（2012年試題）

a.為人民法院強(qiáng)制拍賣房地產(chǎn)確定保留價(jià)提供參考

b.為房地產(chǎn)損害雙方當(dāng)事人確定賠償金額提供參考

c.為上市公司涉及房地產(chǎn)的關(guān)聯(lián)交易確定交易價(jià)格提供參考

d.為房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)在建設(shè)用地使用權(quán)指標(biāo)出讓中確定投標(biāo)報(bào)價(jià)提供參考

答案：d

（四）房地產(chǎn)估價(jià)有誤差但誤差應(yīng)在合理的范圍內(nèi)（?？键c(diǎn)）

對(duì)估價(jià)準(zhǔn)確性問(wèn)題的認(rèn)識(shí)，主要包括下列幾點(diǎn)：

（1）即使都是合格的估價(jià)師，也不可能得出完全相同的評(píng)估價(jià)值，只會(huì)得出近似的評(píng)估價(jià)值。

（2）所有的評(píng)估價(jià)值都有一定程度的誤差。

（3）不能用一般物理量測(cè)量的誤差標(biāo)準(zhǔn)來(lái)要求估價(jià)的誤差標(biāo)準(zhǔn)，應(yīng)允許估價(jià)有較大的誤差，但估價(jià)的誤差又要適度。

（4）判斷一個(gè)評(píng)估價(jià)值的誤差大小或準(zhǔn)確性，理論上是將該評(píng)估價(jià)值與真實(shí)價(jià)值進(jìn)行比較，實(shí)際中是將它與合格的估價(jià)師的重新估價(jià)結(jié)果進(jìn)行比較

（5）即使可以用上述方法判斷一個(gè)評(píng)估價(jià)值的誤差大小或準(zhǔn)確性，但在實(shí)際估價(jià)鑒定中一般不輕易直接評(píng)判一個(gè)評(píng)估價(jià)值的對(duì)與錯(cuò)及其誤差大小，而是通過(guò)檢查估價(jià)師和估價(jià)機(jī)構(gòu)在履行估價(jià)程序方面是否有疏漏，以及估價(jià)依據(jù)是否正確、估價(jià)方法是否適用、估價(jià)參數(shù)是否合理等，間接地對(duì)其估價(jià)結(jié)果予以肯定或否定。

為了避免不同的估價(jià)師對(duì)同一估價(jià)對(duì)象在同一估價(jià)目的、同一價(jià)值時(shí)點(diǎn)下的估價(jià)結(jié)果出現(xiàn)較大偏差，有關(guān)國(guó)際估價(jià)組織、區(qū)域估價(jià)組織以及許多國(guó)家和地區(qū)的估價(jià)組織或者政府部門制定了估價(jià)標(biāo)準(zhǔn)或規(guī)范、準(zhǔn)則、規(guī)則、辦法等。

關(guān)于房地產(chǎn)估價(jià)誤差的說(shuō)法，錯(cuò)誤的是（        ）。（2011年試題）

a．判斷評(píng)估價(jià)值誤差大小或者準(zhǔn)確性，理論上是將其與真實(shí)價(jià)值進(jìn)行比較

b．估價(jià)會(huì)有誤差，可用一般物理測(cè)量的誤差標(biāo)準(zhǔn)來(lái)要求估價(jià)誤差標(biāo)準(zhǔn)

c．所有評(píng)估價(jià)值都有誤差，可以說(shuō)所有評(píng)估價(jià)值都是近似值

d．估價(jià)誤差應(yīng)有一定限度，因此需要確定合理誤差范圍

答案：b   

從科學(xué)且具有可操作性上看，能夠用于判斷一個(gè)評(píng)估價(jià)值的誤差大小或者準(zhǔn)確性的是（）。（2010年試題）

a.估價(jià)對(duì)象的真實(shí)價(jià)值

b.估價(jià)對(duì)象的重置價(jià)格

c.估價(jià)對(duì)象的實(shí)際成交價(jià)格

d.合格估價(jià)師的重新估價(jià)結(jié)果

答案：d

（五）房地產(chǎn)估價(jià)既是科學(xué)也是藝術(shù)

房地產(chǎn)價(jià)值不是簡(jiǎn)單地套用某些數(shù)學(xué)公式或數(shù)學(xué)模型就能夠計(jì)算出的。數(shù)學(xué)公式或數(shù)學(xué)模型中的一些參數(shù)、系數(shù)等，往往也需要估價(jià)師根據(jù)經(jīng)驗(yàn)作出判斷。

 

知識(shí)點(diǎn)三、房地產(chǎn)估價(jià)的必要性（常考點(diǎn)）

（一）專業(yè)估價(jià)存在的基本前提

任何資產(chǎn)雖然在交易中都需要衡量和確定價(jià)格，但并不都需要專業(yè)估價(jià)。價(jià)值較小或者價(jià)格依照通常方法容易確定的資產(chǎn)，一般不需要專業(yè)估價(jià)。

一種資產(chǎn)只有同時(shí)具有“獨(dú)一無(wú)二”和“價(jià)值較大”兩個(gè)特性，才真正需要專業(yè)估價(jià)。

下列房地產(chǎn)特性中，決定房地產(chǎn)需要專業(yè)估價(jià)的特性有（      ）。(2005年、2011年試題)

a．獨(dú)一無(wú)二

b．壽命長(zhǎng)久

c．供給有限

d．價(jià)值量大

e．保值增值

答案：ad       

（二）房地產(chǎn)需要專業(yè)估價(jià)

真正需要專業(yè)估價(jià)的主要是房地產(chǎn)、古董和藝術(shù)品、礦產(chǎn)、企業(yè)整體資產(chǎn)以及某些機(jī)器設(shè)備、無(wú)形資產(chǎn)等。具體就房地產(chǎn)來(lái)說(shuō)，不僅房地產(chǎn)具有獨(dú)一無(wú)二和價(jià)值較大兩個(gè)特性，而且房地產(chǎn)市場(chǎng)是典型的不完全市場(chǎng)。

（三）房地產(chǎn)估價(jià)在估價(jià)行業(yè)中占主體

（1）房地產(chǎn)“量大面廣”，其他資產(chǎn)的數(shù)量相對(duì)較少。房地產(chǎn)的存量和增量都很大。

（2）房地產(chǎn)需要估價(jià)的情形較多，其他資產(chǎn)需要估價(jià)的情形相對(duì)較少。

（3）房地產(chǎn)估價(jià)還普遍提供房地產(chǎn)咨詢服務(wù)，其他資產(chǎn)估價(jià)主要限于價(jià)值評(píng)估本身。