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第十章  物業(yè)經(jīng)營管理的未來發(fā)展

考試目的

測試應(yīng)考人員對物業(yè)經(jīng)營管理行為未來發(fā)展方向的跟蹤了解熟悉程度。

考試內(nèi)容

1.物業(yè)資產(chǎn)管理。

2.綠色建筑及其發(fā)展對物業(yè)經(jīng)營管理的影響。

3.物業(yè)經(jīng)營管理服務(wù)平臺的價值及開發(fā)建設(shè)。

4..物業(yè)管理的延伸服務(wù)和多種服務(wù)。

5.信息技術(shù)的發(fā)展對物業(yè)經(jīng)營管理的影響。

歷年考情

2013年真題在新教材中所占分值為65分，其中本章知識點(diǎn)未出現(xiàn)考題，但我們不應(yīng)忽視。

背景：

國務(wù)院下發(fā)的《服務(wù)業(yè)發(fā)展“十二五’’規(guī)劃》。鼓勵物業(yè)服務(wù)企業(yè)開展多種經(jīng)營，積極開展以物業(yè)保值增值為核心的資產(chǎn)管理。繼續(xù)推進(jìn)物業(yè)管理師制度建設(shè)，提升服務(wù)規(guī)范化、專業(yè)化水平。提高舊住宅區(qū)物業(yè)服務(wù)覆蓋率，城鎮(zhèn)新建居住物業(yè)全部實(shí)施市場化、專業(yè)化的物業(yè)管理模式，確立了行業(yè)發(fā)展方向、目標(biāo)和工作重點(diǎn)。

從傳統(tǒng)的物業(yè)管理服務(wù)向現(xiàn)代化服務(wù)業(yè)轉(zhuǎn)型升級，是物業(yè)管理行業(yè)發(fā)展的方向。物業(yè)經(jīng)營管理的未來發(fā)展是行業(yè)能否可持續(xù)發(fā)展的關(guān)鍵，即決定物業(yè)管理行業(yè)向現(xiàn)代服務(wù)業(yè)轉(zhuǎn)型升級的進(jìn)程和效果。

第一節(jié) 資產(chǎn)管理的未來發(fā)展

知識點(diǎn)一：我國資產(chǎn)管理的現(xiàn)狀與問題（輪換考點(diǎn)）

（一）我國資產(chǎn)管理的基本現(xiàn)狀

1．區(qū)域狀況

一般來說，資產(chǎn)管理的發(fā)展?fàn)顩r與區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)程度成正比。經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)地區(qū)資產(chǎn)管理的起步較早，也較其他地區(qū)發(fā)育更成熟。

①在經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)地區(qū)，房地產(chǎn)業(yè)也較為發(fā)達(dá)，市場整體發(fā)育度高

②經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)地區(qū)資產(chǎn)管理市場孕育較早

③經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)地區(qū)物業(yè)服務(wù)企業(yè)經(jīng)營效益較好

④在經(jīng)濟(jì)發(fā)展的推動下，經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)地區(qū)物業(yè)管理行業(yè)的法制體系較為完善。

2．企業(yè)運(yùn)作狀況

在業(yè)內(nèi)資產(chǎn)管理開拓探索中，部分企業(yè)已形成有自身鮮明特色的模式。

（二）資產(chǎn)管理的主要類型

目前，我國物業(yè)服務(wù)企業(yè)開展的資產(chǎn)管理大致有以下三種形式。

1．專業(yè)服務(wù)

專業(yè)服務(wù)是指物業(yè)服務(wù)企業(yè)憑借自身的專業(yè)知識、技術(shù)能力和管理經(jīng)驗(yàn)，以房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)單位、其他單位以及業(yè)主等受眾群體為對象，有償提供專業(yè)意見、咨詢服務(wù)和操作方案等綜合性服務(wù)行為。物業(yè)服務(wù)企業(yè)既可以提出方案，全程參與方案的實(shí)施，也可以僅提供專業(yè)意見或方案，由服務(wù)需求方自行組織實(shí)施。

2．多種經(jīng)營

多種經(jīng)營是指物業(yè)服務(wù)企業(yè)針對業(yè)主、物業(yè)使用人等客戶日常衣、食、住、行、游、娛、購等生活與工作多方面、深層次需求。多種經(jīng)營包括：物業(yè)服務(wù)衍生服務(wù)、代辦服務(wù)和咨詢服務(wù)等。

3．資產(chǎn)經(jīng)營

資產(chǎn)經(jīng)營是物業(yè)服務(wù)企業(yè)充分利用自身的綜合優(yōu)勢與綜合能力，對業(yè)主共有或?qū)Ｓ械馁Y產(chǎn)實(shí)施經(jīng)營管理，并獲取相應(yīng)利益的綜合性活動。資產(chǎn)經(jīng)營的對象主要是不動產(chǎn)。其產(chǎn)權(quán)歸屬主體既有房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)單位，也有業(yè)主或其他單位。資產(chǎn)管理主要是受委托經(jīng)營管理，經(jīng)營的方式既有自營，也有合作經(jīng)營。

 

（三）資產(chǎn)管理的運(yùn)作形式

目前我國物業(yè)經(jīng)營管理運(yùn)行中，資產(chǎn)管理的運(yùn)作形式大致有三種。

1．自營

自營是指物業(yè)服務(wù)企業(yè)自行組織開展資產(chǎn)管理活動，并對服務(wù)的過程和結(jié)果承擔(dān)全部責(zé)任。如物業(yè)服務(wù)企業(yè)擴(kuò)大經(jīng)營范圍，以管理部為服務(wù)單位或建立專門部門為業(yè)主代租、代售物業(yè)。

2．提供交易平臺

提供交易平臺是指物業(yè)服務(wù)企業(yè)只提供交易平臺并負(fù)責(zé)管理，提供技術(shù)支持等，不參與交換的服務(wù)形態(tài)。如：通過電子商務(wù)平臺，整合供應(yīng)商資源直接向業(yè)主提供日常生活所需產(chǎn)品與服務(wù)；物業(yè)服務(wù)企業(yè)搭建經(jīng)營場地，組織小區(qū)跳蚤市場等。

3．合作經(jīng)營

合作經(jīng)營是指物業(yè)服務(wù)企業(yè)與其他經(jīng)營主體合作，共同開展資產(chǎn)管理經(jīng)營。如業(yè)主提出直飲水需求，最佳的路徑是物業(yè)服務(wù)企業(yè)依據(jù)業(yè)主需求聯(lián)系銷售商為業(yè)主安裝直飲水設(shè)備，而非自行研發(fā)、生產(chǎn)和銷售。從資產(chǎn)管理經(jīng)營實(shí)踐來看，合作經(jīng)營是當(dāng)前較普遍的運(yùn)作形式。

 

知識點(diǎn)二：國內(nèi)外資產(chǎn)管理經(jīng)驗(yàn)借鑒  （輪換考點(diǎn)）

（一）香港地區(qū)的資產(chǎn)管理

1．公營房屋的資產(chǎn)管理

針對公營房屋物業(yè)，香港實(shí)行的是物業(yè)管理私營化，如將房屋的物業(yè)管理與租務(wù)管理相分離。

2．私營房屋的資產(chǎn)管理

香港的私營房屋主要由一些大型企業(yè)管理為主，這些機(jī)構(gòu)不僅可為業(yè)主、租客及投資者提供綜合的物業(yè)服務(wù)，同時亦考慮跨國企業(yè)、大型金融機(jī)構(gòu)、政府及公營機(jī)構(gòu)及世界各地發(fā)展商的需要，提供在商業(yè)、財(cái)務(wù)、物業(yè)、經(jīng)濟(jì)及政策上的解決方案，專業(yè)顧問服務(wù)可涵蓋物業(yè)投資組合管理、建筑顧問、估價，并協(xié)助提升物業(yè)資產(chǎn)價值。

3．設(shè)施物業(yè)的資產(chǎn)管理

現(xiàn)在很多大機(jī)構(gòu)包括政府部門越來越多將它們的物業(yè)設(shè)施交由設(shè)施管理公司代管，以達(dá)到理想的成本控制及營運(yùn)效益。

 

（二）臺灣地區(qū)的資產(chǎn)管理現(xiàn)狀

1．臺灣資產(chǎn)管理的界定

臺灣物業(yè)管理以實(shí)現(xiàn)整合業(yè)界軟硬件標(biāo)準(zhǔn)化系統(tǒng)、提升服務(wù)質(zhì)量為目標(biāo)，將物業(yè)管理服務(wù)業(yè)產(chǎn)業(yè)范疇依其服務(wù)項(xiàng)目分為三類：

第一類是建筑物與環(huán)境的使用管理與維護(hù)；

第二類為生活與商業(yè)支持服務(wù)；

第三類則是資產(chǎn)管理，包括提供不動產(chǎn)經(jīng)營顧問、開發(fā)租賃及投資管理等服務(wù)。

2．臺灣資產(chǎn)管理的內(nèi)容

(1)不動產(chǎn)經(jīng)營顧問服務(wù)，如提供不動產(chǎn)鑒定、估價等；

(2)不動產(chǎn)開發(fā)租賃服務(wù)，如提供不動產(chǎn)的市場研究、開發(fā)、租賃、代理等；

(3)不動產(chǎn)經(jīng)紀(jì)服務(wù)，如提供不動產(chǎn)的代銷、中介等；

(4)不動產(chǎn)投資服務(wù)，如提供不動產(chǎn)的投資管理、收益等服務(wù)；

(5)其他服務(wù)，如提供不動產(chǎn)證券化、經(jīng)紀(jì)等服務(wù)。

大陸的資產(chǎn)管理的外延包含臺灣的物業(yè)管理、生活與商業(yè)支持服務(wù)以及部分資產(chǎn)管理的內(nèi)容。

 

（三）美國的資產(chǎn)管理

1．物業(yè)管理衍生性服務(wù)

除常規(guī)性物業(yè)管理服務(wù)外，團(tuán)隊(duì)同時努力為居民創(chuàng)造一種既舒適又有人情味的居住環(huán)境。如在住宅區(qū)內(nèi)，購進(jìn)一流的管理設(shè)施，開設(shè)超市、圖書館、餐廳、理發(fā)室等。

2．物業(yè)經(jīng)營

團(tuán)隊(duì)依托于常規(guī)物業(yè)管理參與物業(yè)的經(jīng)營，從事物業(yè)租售代理、估價、咨詢等。

3．資產(chǎn)管理

美國物業(yè)管理行業(yè)所從事的資產(chǎn)管理是通過資本運(yùn)作，使其成為一種新的資本，增強(qiáng)資產(chǎn)的流通性，成為新的利潤增長點(diǎn)。如抵押貸款證券化；房地產(chǎn)投資信托基金。

知識點(diǎn)三：資產(chǎn)管理未來發(fā)展的廣度與深度    （輪換考點(diǎn)）

謝家瑾：“縱向延伸至房地產(chǎn)業(yè)的整個鏈條、橫向涵蓋消費(fèi)者個性化需求”的觀點(diǎn)，就是在物業(yè)管理平臺上開展資產(chǎn)管理。包括：

1．深度縱向突破

(1)上游環(huán)節(jié)。向上游環(huán)節(jié)拓展資產(chǎn)管理是指物業(yè)服務(wù)企業(yè)利用物業(yè)管理的優(yōu)勢，為開發(fā)商規(guī)劃、設(shè)計(jì)、施工、銷售和管理物業(yè)項(xiàng)目提供專業(yè)服務(wù)和資產(chǎn)經(jīng)營。這類業(yè)務(wù)專業(yè)服務(wù)技術(shù)含量高，對物業(yè)服務(wù)企業(yè)要求高，盈利水平也高且市場巨大，是物業(yè)服務(wù)企業(yè)向物業(yè)管理的上游環(huán)節(jié)拓展資產(chǎn)管理的重點(diǎn)。

(2)下游環(huán)節(jié)。

向下游環(huán)節(jié)拓展資產(chǎn)管理是指物業(yè)服務(wù)企業(yè)以業(yè)主及其他單位傳統(tǒng)物業(yè)管理相關(guān)需求為基礎(chǔ)，提供多種經(jīng)營——如代辦服務(wù)；資產(chǎn)經(jīng)營——如建立租售中心；專業(yè)服務(wù)——如設(shè)計(jì)裝潢。

 

2．廣度橫向突破

橫向突破的形式包括戰(zhàn)略合作和商業(yè)合作。戰(zhàn)略合作主要是以企業(yè)擴(kuò)展、市場占有率等為主題的合作模式。商業(yè)合作主要是以利潤、滿足業(yè)主需求等為主題的合作模式。開展橫向的戰(zhàn)略合作與商業(yè)合作，不僅可以豐富物業(yè)管理內(nèi)容，實(shí)現(xiàn)物業(yè)服務(wù)企業(yè)、合作伙伴與客戶三者的共贏，增加企業(yè)經(jīng)營利潤；而且可以通過與合作伙伴進(jìn)行優(yōu)勢互補(bǔ)，提升物業(yè)服務(wù)水平與檔次。

知識點(diǎn)四：資產(chǎn)管理發(fā)展對物業(yè)管理行業(yè)的影響                   （輪換考點(diǎn)）

行業(yè)核心產(chǎn)品是指特定行業(yè)為客戶提供具有獨(dú)特價值的、競爭對手在短時間內(nèi)無法模仿的各種知識、技能、技術(shù)、管理等要素的有機(jī)結(jié)合。

核心產(chǎn)品代表行業(yè)的核心競爭力，一個行業(yè)的核心產(chǎn)品并非決然不變；隨著行業(yè)發(fā)展內(nèi)、外環(huán)境的變化，行業(yè)的核心產(chǎn)品也需適時做出調(diào)整和變更。我國物業(yè)管理行業(yè)發(fā)展的早期，行業(yè)的核心產(chǎn)品定位于秩序維護(hù)、清潔綠化、物業(yè)維護(hù)等傳統(tǒng)服務(wù)項(xiàng)目。隨著行業(yè)發(fā)展，行業(yè)核心產(chǎn)品不再限于傳統(tǒng)物業(yè)服務(wù)內(nèi)容，資產(chǎn)管理也逐漸被納入行業(yè)核心產(chǎn)品范疇。傳統(tǒng)物業(yè)管理與資產(chǎn)管理相結(jié)合而構(gòu)成的核心產(chǎn)品是物業(yè)管理行業(yè)的核心競爭力所在。

傳統(tǒng)物業(yè)管理、多種經(jīng)營、專業(yè)服務(wù)與資產(chǎn)經(jīng)營之間既相對區(qū)別，又相互配合，共同促進(jìn)物業(yè)管理行業(yè)宗旨的踐行和實(shí)現(xiàn)。這種經(jīng)營管理提升了物業(yè)管理整體技術(shù)含量，增加了行業(yè)利潤點(diǎn)，提高了行業(yè)創(chuàng)富能力，能實(shí)現(xiàn)行業(yè)發(fā)展由粗放型、勞動密集型向集約型、技術(shù)知識密集型的轉(zhuǎn)變，促進(jìn)行業(yè)轉(zhuǎn)型升級。

例題

資產(chǎn)管理的主要類型包括（      ）。

 a.專業(yè)服務(wù)               b.多種經(jīng)營

c.資產(chǎn)經(jīng)營                d.自營

e.提供交易平臺