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第一章　房地產(chǎn)估價文書寫作

大綱要求：本部分的考試目的是測試應(yīng)考人員對房地產(chǎn)估價主要文書寫作的了解、熟悉和掌握程度。要求掌握本章內(nèi)容。

本章重點(diǎn)、難點(diǎn)：第二節(jié)  房地產(chǎn)估價報(bào)告寫作

學(xué)前提示：

1.     本章與估價理論第十二章（p393—p418）結(jié)合起來學(xué)

2.     前三科需要熟練掌握的知識章節(jié)如下：

《房地產(chǎn)基本制度與政策》要求熟練掌握如下章節(jié)內(nèi)容：

第一章  房地產(chǎn)業(yè)（第二節(jié)  住房制度概述、第三節(jié)  土地制度概述）

第二章  建設(shè)用地制度與政策

第三章  國有土地上房屋征收

第十章  房地產(chǎn)稅收制度與政策

第六章  房地產(chǎn)交易管理制度與政策（第二節(jié)  房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓管理的（五）（六）（七）、第三節(jié) 商品房銷售管理、第五節(jié)  房地產(chǎn)抵押管理）

第十章  房地產(chǎn)稅收制度與政策

《房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營與管理》要求熟練掌握如下章節(jié)內(nèi)容：

第五章  現(xiàn)金流量與資金時間價值

第六章  經(jīng)濟(jì)指標(biāo)與方法

《房地產(chǎn)估價理論與方法》要求熟練掌握如下章節(jié)內(nèi)容：

第二章  房地產(chǎn)及其描述

第三章  房地產(chǎn)價格和價值

第四章  房地產(chǎn)價格影響因素

第五章  房地產(chǎn)估價原則

第六章  市場法及其運(yùn)用

第七章  收益法及其運(yùn)用

第八章  成本法及其運(yùn)用

第九章  假設(shè)開發(fā)法及其運(yùn)用

第十章  長期趨勢法及其運(yùn)用

第十一章  地價評估和地價分?jǐn)?/p>

第十二章   房地產(chǎn)估價程序（要與案例分析的第一章第二節(jié)結(jié)合起來學(xué)）

第一節(jié)  房地產(chǎn)估價文書概述（★）

一、房地產(chǎn)估價文書的種類及作用（非重點(diǎn)，與考試關(guān)系不大）

二、房地產(chǎn)估價報(bào)告寫作的文字要求（有幾個常見考點(diǎn)）

第二節(jié)  房地產(chǎn)估價報(bào)告寫作（★★★★★★）

房地產(chǎn)估價報(bào)告的構(gòu)成要素（次重點(diǎn)）

房地產(chǎn)估價報(bào)告的寫作（重點(diǎn)，卷面40分糾錯題出在這里）

房地產(chǎn)估價報(bào)告示例（是全書最標(biāo)準(zhǔn)的范例）

第三節(jié)  其他主要房地產(chǎn)估價文書寫作（★）

估價委托合同（非重點(diǎn)，與考試關(guān)系不大）

估價所需資料清單（問答題可能出題點(diǎn)）

估價作業(yè)方案（非重點(diǎn)）

估價對象實(shí)地查勘記錄（非重點(diǎn)）

五估價報(bào)告內(nèi)部審核表（非重點(diǎn)）

 

知識點(diǎn)一：房地產(chǎn)估價文書的10大種類及作用

完成一個房地產(chǎn)估價項(xiàng)目，需要經(jīng)歷以下7環(huán)節(jié)：

受理估價委托 → 擬定估價作業(yè)方案  →  搜集估價所需資料     → 實(shí)地查勘估價對象 → 選定估價方法進(jìn)行測算  →  撰寫估價報(bào)告  →  估價資料歸檔

不同的環(huán)節(jié)需要有不同的估價文書。概括起來，估價文書主要有以下10種：

（一）估價委托書（★）

 明確估價目的、估價對象、估價時點(diǎn)等基本事項(xiàng)，以及估價服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)、收費(fèi)依據(jù)、付款方式、估價報(bào)告交付日期等估價的其他事項(xiàng)。因此估價委托書是由估價需求方出具的作為估價的重要依據(jù)，放入估價報(bào)告的附件中。

【注意1】應(yīng)放入附件，附件中沒有算錯誤。

【注意2】說白了，就是委托方單方的授權(quán)。

（二）估價委托合同（★）

由估價雙方即委托估價方和估價機(jī)構(gòu)就估價事宜共同簽訂的書面合同文件。估價委托合同的作用表現(xiàn)在：

建立受法律保護(hù)的委托與受托關(guān)系；

明確委托人和估價機(jī)構(gòu)的權(quán)力和義務(wù)；

載明估價的有關(guān)事項(xiàng)。

【注意】說白了，是甲乙雙方共同簽訂的合同。

（三）估價項(xiàng)目來源和接洽情況記錄　

（四）估價作業(yè)方案

明確本次估價需要解決的主要問題、完成時間及估價人員安排。

（五）估價作業(yè)所需要資料清單

需要就估價對象狀況、估價目的列出需要的資料清單。

【注意】和前邊的作業(yè)方案是相配套的。

（六）估價對象實(shí)地查勘記錄（★）

估價師在完成任何估價項(xiàng)目時，都需要親自到估價對象現(xiàn)場檢查、觀察估價對象的實(shí)物狀況（包括權(quán)益狀況）、區(qū)位狀況、歷史狀況以及周邊房地產(chǎn)市場狀況并且進(jìn)行記錄，拍攝反映估價對象外觀、內(nèi)部狀況及其周邊環(huán)境及臨路狀況的影響資料，并將這些資料放入估價報(bào)告附件中。

【注意】估價對象內(nèi)、外部狀況照片，周圍環(huán)境和景觀照片，要放入附件，不放的算錯誤。

【相關(guān)鏈接】上面的估價委托書也要放入附件中。

（七）估價報(bào)告（★★★）

估價報(bào)告是估價機(jī)構(gòu)出具的關(guān)于估價對象的專業(yè)意見，是估價機(jī)構(gòu)履行估價委托合同、給予

委托人關(guān)于估價對象價值的正式答復(fù)，也是記述估價過程、反映估價成果的文件及關(guān)于估價對象價值的分析報(bào)告。

【注意】這是一個估價項(xiàng)目的成果、最終產(chǎn)品，也是技術(shù)含量最高的核心部分。

（八）估價報(bào)告內(nèi)部審核表　

（九）估價中的主要不同意見和估價結(jié)果重大修改意見記錄　

（十）估價報(bào)告交接單

估價報(bào)告交接單主要載明簽收日期、報(bào)告數(shù)量、交接人等，估價報(bào)告交接單可以作為估價機(jī)構(gòu)已向估價委托方提交估價報(bào)告的憑據(jù)和內(nèi)部存檔管理的憑據(jù)。

知識點(diǎn)二：房地產(chǎn)估價報(bào)告寫作的文字要求

房地產(chǎn)估價是一項(xiàng)實(shí)操性很強(qiáng)的業(yè)務(wù)，其最終成果是通過估價報(bào)告體現(xiàn)。

寫好房地產(chǎn)估價報(bào)告，不僅要求房地產(chǎn)估價師具備房地產(chǎn)估價的專業(yè)知識，以及與房地產(chǎn)估價有關(guān)的各類知識，能夠了解和分析房地產(chǎn)市場的運(yùn)行規(guī)律，同時還要掌握房地產(chǎn)估價報(bào)告的體裁特點(diǎn)，靈活運(yùn)用其寫作技巧。能否成為一名合格的房地產(chǎn)估價師，達(dá)到執(zhí)業(yè)要求，估價報(bào)告的寫作能力，是必不可少的檢驗(yàn)標(biāo)準(zhǔn)。

語言文字方面的要求，主要有對：

①詞義的4要求；

②語句的3要求；

③防止錯字漏字等，另外還有段落、結(jié)構(gòu)安排，文字說明、圖表的結(jié)合使用，專業(yè)術(shù)語規(guī)范等問題。

（一）對詞義有4要求
       1.用詞準(zhǔn)確

在眾多同義詞、近義詞中選用最確切的詞語。例如下面這三種表達(dá)方式中的用詞強(qiáng)度不同，表達(dá)的意思也不同：

“這里有可能成為繁華商業(yè)區(qū)”；

“預(yù)計(jì)這里將成為繁華商業(yè)區(qū)”；

“這里必然會成為繁華商業(yè)區(qū)”。

【注意考點(diǎn)】在估價報(bào)告中不應(yīng)該用“好得不得了”等口語化的詞句?！?/p>

       2.語義鮮明，不能含混不清、模棱兩可 
　　表達(dá)分寸的詞語，比如范圍、程度、條件等，在房地產(chǎn)估價報(bào)告中都會經(jīng)常使用，要有客觀恰當(dāng)?shù)陌盐铡?/p>

【注意考點(diǎn)】不能使用“大概”、“可能”等字樣，特別是估價結(jié)論，不能模棱兩可。

舉例：“估價對象房地產(chǎn)每平方米建筑面積的價格大約在5000元左右。”“大約”這樣的詞出現(xiàn)在市場分析中是可以的，但在估價結(jié)論中是不妥當(dāng)?shù)?。有時估價人員確實(shí)不能確定估價結(jié)論的具體數(shù)額，不妨說：“估價對象房地產(chǎn)每平方米建筑面積的價格在4800～5300元之間。”這樣的表述比“大約”要確定得多，畢竟可以確定價格的變動范圍。

3.用詞不可帶有較強(qiáng)烈的感情色彩
　　估價報(bào)告用詞的褒貶要得當(dāng)，盡量使用中性的詞匯，避免采用過于華麗的詞藻。

4.用詞標(biāo)準(zhǔn)、簡練，不堆砌、不生造
　　例如有的估價報(bào)告連用幾個“最高級”來形容估價對象，有的估價報(bào)告采用一些非標(biāo)準(zhǔn)的用語或是受港臺用語的影響。

（二）對語句有3要求
　　1.句子簡潔，概括性強(qiáng)
　　2.搭配得當(dāng)
　  3.邏輯嚴(yán)密【注意這是考點(diǎn)】
　　不能出現(xiàn)自相矛盾的現(xiàn)象，造成邏輯混亂。邏輯混亂的情況主要有以下三種：

一是前后沒有照應(yīng)。如前面說了上座率70%，后面計(jì)算時又沒有考慮進(jìn)去；前面定下的報(bào)酬率是13%，后面又采用15%；前面描述按建筑面積平方米的租金價格，后面又利用使用面積計(jì)算租金凈收益；

二是數(shù)據(jù)來源沒有出處或是有錯，如有的估價報(bào)告中的房產(chǎn)稅、營業(yè)稅的稅率錯誤；

三是判斷推理沒有充足的理由，如簡單地下結(jié)論，卻沒有充足的理由支持該結(jié)論。

（三）要防止錯別字和錯漏【注意：歷年真題還沒有錯字的答案】

特別是一些容易混淆的字不能錯，例如：

坐落不是“座落”       坐標(biāo)不是“座標(biāo)”

簽訂不是“簽定”       訂貨不是“定貨”

好像不是“好象”       想像不是“想象”

圖像不是“圖象”

其他不是“其它”     部分不是“部份”

身份不是“身分”     成分不是“成份”

內(nèi)涵不是“內(nèi)含”     賬目不是“賬目”

撤銷不是“撤消”     抵消不是“抵銷”

【有可能的考點(diǎn)】另外不要漏字，特別是數(shù)字的缺漏，例如估價對象最終結(jié)果本應(yīng)為300 000元，卻寫成了30 000元；或是多少萬元，掉了“萬”字。還有，在內(nèi)地不應(yīng)使用繁體字