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第二節(jié) 對房地產(chǎn)估價的各種需要

知識點一、房地產(chǎn)抵押的需要（?？键c）

房地產(chǎn)抵押是指債務(wù)人或者第三人不轉(zhuǎn)移房地產(chǎn)的占有，將該房地產(chǎn)作為履行債務(wù)的擔(dān)保，債務(wù)人不履行到期債務(wù)或者發(fā)生當(dāng)事人約定的實現(xiàn)抵押權(quán)的情形，債權(quán)人有權(quán)依照法律的規(guī)定以該房地產(chǎn)折價或者以拍賣、變賣該房地產(chǎn)所得的價款優(yōu)先受償。上述債務(wù)人或者第三人為抵押人，債權(quán)人為抵押權(quán)人，用于擔(dān)保債務(wù)履行的房地產(chǎn)為抵押房地產(chǎn)。

房地產(chǎn)由于具有不可移動、壽命長久、保值增值、價值較大等特性，是一種良好的用于提供擔(dān)保的財產(chǎn)。

房地產(chǎn)抵押對房地產(chǎn)估價的需要，歸納起來主要有下列5種：

（1）初次抵押估價，即將沒有抵押的房地產(chǎn)抵押的，對該房地產(chǎn)的抵押價值進行評估。

（2）再次抵押估價，即將已抵押的房地產(chǎn)再次抵押的，對該房地產(chǎn)的抵押價值進行評估。

（3）續(xù)貸抵押估價，即抵押貸款到期后繼續(xù)以該房地產(chǎn)抵押貸款的，對該房地產(chǎn)的抵押價值進行評估。

（4）抵押期間估價，即根據(jù)檢測抵押房地產(chǎn)市場價格變化掌握抵押價值變化情況以及相關(guān)信息披露的需要，定期或在房地產(chǎn)市場價格變化較快時，對抵押房地產(chǎn)的市場價格或市場價值、抵押價值等進行重新評估。

（5）抵押房地產(chǎn)處置估價，即債務(wù)人不履行到期債務(wù)或者發(fā)生當(dāng)事人約定的實現(xiàn)抵押權(quán)的情形，需要將抵押房地產(chǎn)折價或者拍賣、變賣的，為折價或者拍賣、變賣提供相關(guān)價值參考依據(jù)，對該房地產(chǎn)的市場價值等進行評估。

大類	小類	內(nèi)容
房地產(chǎn)抵押估價	貸款前期	房地產(chǎn)抵押價值評估 房地產(chǎn)貸款項目評價 抵押成數(shù)（抵押率）測算
	貸款期間	抵押房地產(chǎn)及其價值動態(tài)評估
	貸款處置	抵押房地產(chǎn)價值評估 資產(chǎn)處置方案、處置方式分析咨詢

 

知識點二、房地產(chǎn)征收征用的需要

房地產(chǎn)特別是土地，是各種生產(chǎn)、生活活動都不可缺少的要素，又不可移動，有時為了國防和外交以及由政府組織實施的基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)、公共事業(yè)、保障性安居工程建設(shè)、舊城區(qū)改建等公共利益的需要，或者因搶險、救災(zāi)等緊急需要，國家不得不征收或者征用集體所有的土地和單位、個人的房屋及其他不動產(chǎn)。

項目	相同之處	不同之處
		權(quán)屬變化情況	是否返還
征收	都是強制性的 都要經(jīng)過法定程序 都要給予公平補償	所有權(quán)的改變	不存在返還的問題，“強買”
征用		使用權(quán)的改變	應(yīng)當(dāng)返還被征用人，“強租”

征用房地產(chǎn)不僅應(yīng)當(dāng)給予使用上的補償（補償金額相當(dāng)于租金），如果房地產(chǎn)被征用后毀損、滅失的，還應(yīng)當(dāng)按照實際損失給予補償。

產(chǎn)權(quán)調(diào)換差價＝被征收房屋價值－用于產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋價值

在房地產(chǎn)征收征用中不僅需要評估房地產(chǎn)價值和租金，有時還需要評估因征收征用房地產(chǎn)造成的家具、家用電器、機器設(shè)備、物資等動產(chǎn)的搬遷費、臨時安置費和停產(chǎn)停業(yè)損失。

知識點三、房地產(chǎn)稅收的需要

中國目前與房地產(chǎn)有關(guān)的稅種共l0個，除了房產(chǎn)稅、城鎮(zhèn)土地使用稅、耕地占用稅、契稅、土地增值稅5個專門針對房地產(chǎn)設(shè)置的稅種，還有營業(yè)稅、城市維護建設(shè)稅、企業(yè)所得稅、個人所得稅、印花稅5個具有普遍調(diào)節(jié)功能的稅種。

這些稅種中，除城鎮(zhèn)土地使用稅和耕地占用稅因按占地面積實行從量定額征收而不需要房地產(chǎn)估價服務(wù)外，其他稅種在一定程度上都需要房地產(chǎn)估價服務(wù)。

知識點四、房地產(chǎn)司法拍賣的需要

人民法院強制拍賣房地產(chǎn)，需要評估被拍賣房地產(chǎn)的市場價值，為人民法院確定拍賣保留價提供參考依據(jù)。

知識點五、房地產(chǎn)分割的需要

房地產(chǎn)通常是家庭財產(chǎn)的最主要部分，離婚、繼承遺產(chǎn)、分家等通常涉及房地產(chǎn)分割。但房地產(chǎn)一般不宜采取實物分割的方法。因此，一般是采取折價或者拍賣、變賣的方式，然后對折價或者拍賣、變賣取得的價款予以分割。

知識點六、房地產(chǎn)損害賠償?shù)男枰?/span>

房地產(chǎn)損害賠償?shù)念愋投喾N多樣，包括：

（1）因修改城鄉(xiāng)規(guī)劃給房地產(chǎn)權(quán)利人等的合法權(quán)益造成損失的。

（2）因新建建筑物影響了相鄰建筑物的日照、采光、通風(fēng)、視野等，造成相鄰房地產(chǎn)價值減損的。

（3）因使他人房地產(chǎn)遭受污染，造成他人房地產(chǎn)價值減損的。例如，房地產(chǎn)受到噪聲、輻射污染，房地產(chǎn)中的土壤、水、空氣受到污染，房地產(chǎn)受到經(jīng)常振動的影響等。

（4）因工程施工不慎使鄰近建筑物受損，造成鄰近房地產(chǎn)價值減損的。

（5）因工程質(zhì)量缺陷造成房地產(chǎn)價值減損或者給購房人造成損失的。

（6）因未能履約（如未按合同約定如期供貨、供款等）使他人工程停緩建，給他人造成損失的。

（7）因?qū)Ψ康禺a(chǎn)權(quán)利行使不當(dāng)限制，如錯誤查封，給房地產(chǎn)權(quán)利人造成損失的。

（8）因異議登記不當(dāng)，造成房地產(chǎn)權(quán)利人損害的?！段餀?quán)法》第十九條規(guī)定：“異議登記不當(dāng)，造成權(quán)利人損害的，權(quán)利人可以向申請人請求損害賠償。”

（9）因非法批準(zhǔn)征收、使用土地，給當(dāng)事人造成損失的。

（10）其他房地產(chǎn)損害賠償。例如，《物權(quán)法》第九十二條規(guī)定：“不動產(chǎn)權(quán)利人因用水、排水、通行、鋪設(shè)管線等利用相鄰不動產(chǎn)的，應(yīng)當(dāng)盡量避免對相鄰的不動產(chǎn)權(quán)利人造成損害；造成損害的，應(yīng)當(dāng)給予賠償。”

上述各種房地產(chǎn)損害需要評估被損害房地產(chǎn)的價值減損額和相關(guān)經(jīng)濟損失，為和解、調(diào)解、仲裁、訴訟等確定賠償或補償金額提供參考依據(jù)。

知識點七、房地產(chǎn)保險的需要

房地產(chǎn)保險對房地產(chǎn)估價的需要，一是在投保時需要評估保險標(biāo)的的實際價值，為投保人和保險人約定保險標(biāo)的的保險價值和保險金額提供參考依據(jù)。二是在保險事故發(fā)生后需要評估因保險事故發(fā)生造成的財產(chǎn)損失，為保險人確定賠償保險金的數(shù)額提供參考依據(jù)。

知識點八、房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓和租賃的需要

由于房地產(chǎn)價值較大，房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓價格和租金無論是偏高還是偏低，都會使某一方遭受較大的損失。又因為一般的單位和個人不是專門從事房地產(chǎn)交易的，甚至一生中未曾經(jīng)歷過房地產(chǎn)交易，并且沒有兩宗房地產(chǎn)是完全相同的，所以這些單位和個人對房地產(chǎn)及其市場行情通常不很了解，這就需要房地產(chǎn)估價為其確定轉(zhuǎn)讓價格或租金等提供參考依據(jù)，以免在房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓和租賃中遭受損失。

知識點九、國有建設(shè)用地使用權(quán)出讓的需要

目前，國有建設(shè)用地使用權(quán)出讓有招標(biāo)、拍賣、掛牌和協(xié)議等方式。在這些方式中，都需要對擬出讓的土地進行估價，為市、縣人民政府國土資源行政主管部門確定各種出讓底價提供參考依據(jù)，或者為欲取得土地者確定各種出價提供參考依據(jù)。

知識點十、企業(yè)有關(guān)經(jīng)濟行為的需要

企業(yè)改制、資產(chǎn)重組、上市、產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓、租賃、合資、合作、對外投資、合并、分立、清算等經(jīng)濟行為，往往需要對企業(yè)整體資產(chǎn)或者其中的房地產(chǎn)進行估價，為有關(guān)決策等提供參考依據(jù)。

知識點十一、房地產(chǎn)行政管理的需要

有關(guān)法律法規(guī)提出了許多房地產(chǎn)行政管理的要求，搞好這些房地產(chǎn)行政管理工作，需要房地產(chǎn)估價提供相關(guān)參考依據(jù)。

拍賣抵押房地產(chǎn)時，抵押合同簽訂后該土地上新增房屋與抵押財產(chǎn)一同拍賣的，對拍賣新增房屋所得（      ）。（2008年試題）

a．抵押人無權(quán)優(yōu)先受償

b．抵押人有權(quán)對全部房地產(chǎn)優(yōu)先受償

c．抵押權(quán)人有權(quán)優(yōu)先受償

d．抵押權(quán)人無權(quán)優(yōu)先受償

答案：d

知識點十二、其他方面的需要

對房地產(chǎn)估價的需要，除了上面列舉的，還有許多，例如：

（1）辦理出國移民提供財產(chǎn)證明需要的估價服務(wù)。

（2）房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營過程中需要的估價服務(wù)。

（3）國有建設(shè)用地使用權(quán)期限屆滿需要的估價服務(wù)。

（4）房地產(chǎn)投資信托基金（realestatelnvestmenttrust，reits）需要的估價服務(wù)。

（5）在房地產(chǎn)征收、司法拍賣、損害賠償?shù)然顒又?，時常發(fā)生有關(guān)當(dāng)事人對補償金額、拍賣保留價、賠償金額或者為確定他們提供依據(jù)的估價結(jié)果（評估價值）或估價報告有異議的情況。

（6）對各種涉及房地產(chǎn)的違紀(jì)、違法、違規(guī)和犯罪行為，在衡量情節(jié)輕重時，通常不僅考慮涉案房地產(chǎn)的實物量（如面積），而且考慮涉案房地產(chǎn)的價值量。