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第四節(jié)  閑置土地的處理

知識點一、閑置土地的認定（?？键c）

閑置土地是指土地使用者依法取得土地使用權后，未經原批準用地的人民政府同意，超過規(guī)定的期限未動工開發(fā)建設的建設用地。

具有下列情形之一的，也可以認定為閑置土地：

(1)國有土地有償使用合同或者建設用地批準書未規(guī)定動工開發(fā)建設日期，自國有土地有償使用合同生效或者土地行政主管部門建設用地批準書頒發(fā)之日起滿1年未動工開發(fā)建設的；

(2)已動工開發(fā)建設但開發(fā)建設的面積占應動工開發(fā)建設總面積不足1/3或者已投資額占總投資額不足25％且未經批準中止開發(fā)建設連續(xù)滿1年的；

(3)法律、行政法規(guī)規(guī)定的其他情形。

知識點二、閑置土地的處置方式（常考點）

（1）延長開發(fā)建設時間，但最長不得超過1年；

（2）改變土地用途，辦理有關手續(xù)后繼續(xù)開發(fā)建設；

（3）安排臨時使用，待原項目開發(fā)建設條件具備后，重新批準開發(fā)，土地增值的，由政府收取增值地價；

（4）政府為土地使用者置換其他等價閑置土地或者現(xiàn)有建設用地進行開發(fā)建設；

（5）政府采取招標、拍賣等方式確定新的土地使用者，對原建設項目繼續(xù)開發(fā)建設，并對原土地使用者給予補償；

（6）土地使用者與政府簽訂土地使用權交還協(xié)議等文書，將土地使用權交還給政府。

知識點三、征收土地閑置費（常考點）

已經辦理審批手續(xù)的非農業(yè)建設占用耕地，1年以上未動工建設的，應當按照省、自治區(qū)、直轄市的規(guī)定繳納閑置費。

在城市規(guī)劃區(qū)范圍內，以出讓等有償使用方式取得土地使用權進行房地產開發(fā)的閑置土地，超過出讓合同約定的動工開發(fā)日期滿1年未動工開發(fā)的，可以征收相當于土地使用權出讓金20％以下的土地閑置費。

知識點四、無償收回土地使用權（?？键c）

已經辦理審批手續(xù)的非農業(yè)建設占用耕地，連續(xù)2年未使用的，經原批準機關批準，由縣級以上人民政府無償收回土地使用者的土地使用權。

在城市規(guī)劃區(qū)范圍內，以出讓等有償使用方式取得土地使用權進行房地產開發(fā)的閑置土地，滿2年未動工開發(fā)時，可以無償收回土地使用權。

例題：房地產開發(fā)項目的動工日期，超過土地使用權出讓合同約定滿一年未動工開發(fā)的，可以不征收土地閑置費，其原因是（  ）。

a．發(fā)現(xiàn)地下文物     b．銀行貸款未按期到賬

c．相關建材供應缺貨 d．更改建筑設計

【答案】a

解析：《城市房地產開發(fā)經營管理條例》還規(guī)定了以下三種情況造成的違約和土地閑置，不征收土地閑置費。(1)因不可抗拒力造成開工延期。(2)因政府或者政府有關部門的行為而不能如期開工的或中斷建設一年以上的。(3)因動工開發(fā)必需的前期工作出現(xiàn)不可預見的情況而延期動工開發(fā)的。如發(fā)現(xiàn)地下文物不是開發(fā)商努力能解決的問題等。